18 de abril de 2009

¿Por qué las promotoras inmobiliarias españolas están quebrando una tras otra?

Por tres razones:

  1. Porque sus proyectos han sido financiados por deuda bancaria, normalmente hipotecaria, en un porcentaje muy alto de la inversión total, en media digamos que el 80%. Su balance registra un enorme apalancamiento. La carga financiera de esos créditos está pensada para ser soportada por un margen de beneficio amplio y un período de venta de las promociones muy ágil, de modo que a la finalización de la construcción ya pudiera ser amortizado el crédito.
  2. Porque el mercado, sumido en una gran burbuja, se ha desplomado, y no se vende nada, o se hace a una velocidad muy lenta o unos precios muy por debajo de los previstos en el plan de negocio de la promoción. Probablemente se deberían hacer rebajas de un 30 ó 40% para encontrar compradores y vender todas las promociones. Pero ese descuento supondría registrar pérdidas.
  3. Atrapados en la disyuntiva de vender con pérdida para obtener liquidez, o verse abocados a la ejecución hipotecaria o el concurso de acreedores, los promotores no saben qué hacer. La mayoria opta por el concurso.
  4. Sólo hay dos formas de evitarlo: o aumentar capital para hacer frente a la deuda y esperar tiempos mejores, o vender, aunque sea con pérdida, para evitar la pérdida de la empresa.

La situación, como se pueden imgainar, no es nada fácil.

  1. AngelMiguel dice:

    Difiero
    1.- No es cierto que suponiendo que la financiación de un proyecto sea del 100% del valor del mismo ello sea la causa de problemas de carácter financiero.
    En cualquier caso la financiación del 100% del valor de las sumas totales de los proyectos recurrentes en una compañía con deuda a coste > que 0 y que suspende pagos pone de manifiesto que:
    a.- Dicha compañía ha financiado inversiones en activos o proyectos al margen del negocio principal.
    b.- Que los dividendos repartidos, se han pagado mediante la financiación de los proyectos.
    2.- El problema del apalancamiento no es problema siempre y cuando este sea regulado por deuda sin coste, facil de conseguir, como saben quienes estan en este sector.
    En cualquier caso los estudios sobre “Circulante” y derivados, habria que ponerlos en el congelador
    3.- El hecho que las compañias no opten por vias de mantenimiento, contrayendo los precios, disminuyendo los beneficios ( incluso entrando en largas temporadas de perdidas ) , es debido a la nota (1), se lo han gastado y han superado los niveles de seguridad imprescindibles.

    Causas endogenas
    1.- Error en la cuantificación del riesgo productivo
    2.- Error en la cuantificación del riesgo financiero
    3.- Error en la cuantificación del riesgo patrimonial
    Causas exogenas
    4.- Error en la cuantificación del mercado

    Sobre las medidas para hacer frente a esta crisis….. pasajera?, bueno eso lo dejo a los entendidos.
    Desde luego hecharle la culpa al Mercado, a la crisis…. y demas cosas es como minimo una forma como otra cualquiera de hechar balones fuera.

  2. AngelMiguel dice:

    saludos Paco.
    Al margen de la aridez de los números
    Hay otra cosa terriblemente preocupante en todo esto que esta sucediendo, los mercados y sus regulaciones ( o desregulaciones ) y las entidades encargadas de supervisar no han funcionado. La normativa, o la falta de ella, ha fracasado de manera estrepitosa, por acción u omisión.
    Y peor aún, las personas a quienes hemos dado Autoridad real, intelectual y física, no solo han fracasado sino que se erigen en reguladoras de las nuevas normativas de solución, como si no pasase nada.
    Cuando hablemos de empresas y de mercados no debemos de olvidar jamás que detrás de esos términos no hay entes etéreos sino personas.

Comentario: