Mercado inmobiliario

El dinero se aleja cada vez más de la renta fija

Las perspectivas de inflación preocupan a los mercados y los gestores están reubicando sus activos en busca de una rentabilidad que les permita superar la inflación.

La inflación va a estar, en el ámbito del dólar, que es la moneda central del sistema financiero, en una horquilla entre el 2 y el 3%. Así lo marca la poderosa FED.

Los bancos centrales van a mantener los tipos de interés negativos a la vez que vigilan que la inflación no se descontrole. A pesar que la recuperación económica postpandemia provocará un aumento destacado del consumo y del PIB, y presionará al alza los precios en todo el mundo. No será una tarea fácil, y el riesgo de que los bancos centrales no tengan éxito existe.

¿Por qué hacen eso? Porque si consiguen un fuerte crecimiento del PIB a la vez que una contención de los tipos de interés, el peso enorme de la Deuda Pública sobre PIB que está conllevando la superación de la Covid-19 se verá reducido paulatinamente en los próximos años, del entorno de 120% mundial al 80%, que es algo más aceptable.

Las consecuencias de todo ello para los inversores es que si quieren una rentabilidad positiva y sobre todo que esté por encima del 2 a 3% de inflación, han de abandonar la renta fija, y sobre todo los bonos soberanos, y acudir a activos de más riesgo (renta variable) y más ilíquidos (activos alternativos). ¡Y han de hacerlo ya!

Es por eso que los activos alternativos ya hay quien dice que han dejado de ser alternativos o marginales, y que en muchas carteras son activos centrales.

Estoy hablando, por ejemplo, de fondos de private equity, private debt, venture capital, real estate, renovables o infraestructuras. Es así donde debe ir el dinero en estos tiempos. Yo predico con el ejemplo.

La COVID nos acerca al futuro del comercio

La COVID ha acelerado un proceso que ya venía vaticinando en este blog hace años: la confluencia entre el retail de calle y el comercio online.

Casos como Inditex, que ya genera online un tercio de sus ventas, lo corroboran.

No tardaremos mucho en dejar de enfrentar retail e eCommerce como conceptos opuestos. Pronto no existirán empresas con modelos puros offline u online. En el siglo XXI el comercio se hará siempre por ambas vías. Será cuestión de cada empresa decidir en qué proporción.

De nuevo vemos el caso de Inditex, que ha cerrado más de 600 tiendas en el mundo en los últimos meses, para apostar por hacer el 33% de sus ventas online y por concentrarse en tiendas grandes, a modo de escaparates de su oferta física. Y es posible que ese porcentaje de ingresos online aún aumente.

Amazon avanza en el sentido contrario, apostando poco a poco por aumentar su parte offline. Y así están haciendo la inmensa mayoría de las empresas tanto del retail como del eCommerce.

Hay que ir siguiendo el impacto que todo ello tiene en el sector inmobiliario, en la movilidad y en las estructuras urbanas de las grandes ciudades.

 

¿Hay que reducir el tamaño del sector de la restauración, la hostelería y los viajes en España?

Yo creo que la pandemia nos aboca a que sea así. No podemos esperar que todos los negocios que han cerrado vuelvan a abrir. Y no solo porque hayan tirado la toalla, sino porque la demanda no va a recuperarse de igual manera. Hay que reconvertir el sector, hacia un sector más pequeño pero mejor.

Eso implicará una reconversión del personal, de los activos, del tipo de servicios, del marketing, del posicionamiento de marcas. Un gran reto, pero una gran oportunidad. No solo para el sector, sino para el país. El objetivo final es aplicar el principio de MENOS ES MÁS (Y MEJOR).

Supondrá un gran impacto en las ciudades y las zonas turísticas. Y desde luego en las infraestructuras, como los aeropuertos o los puertos. Probablemente no serán necesarias más ampliaciones. Menos vuelos low cost y menos cruceros de masas. Las ciudades lo agradecerán. Los gobiernos (locales, autonómicos y estatal) deben estar alineados.

La fisonomía de las ciudades debe adaptarse.

Acabemos con la imagen de ser el país de los miles de bares y cientos de establecimientos hoteleros y apartamentos turísticos, que provocan ruidos, problemas de convivencia, polución y masificación. Muchos de ellos incumpliendo unos estándares mínimos.

Sustituyamos la cantidad por la calidad.

¿Cuándo caerán las bolsas?

Yo creo que lo harán, aunque suene extraño, cuando se confirme de verdad la salida de la pandemia.

Será entonces cuando los inversores anticiparán que los bancos centrales empezarán a pensar en subir los tipos de interés. No hace falta que empiecen a hacerlo; solo que los inversores piensen que estén empezando a pensar en planteárselo.

La cuestión es: ¿cuando las bolsas caigan, dónde irá el dinero?

Yo creo que a las Small Caps, a los bancos, a acciones con dividendo asegurado, y a inmuebles. Y también a activos alternativos a través de fondos de private equity, Venture capital, infraestructuras o Venture debt. Los más preocupados por la inflación seguirán apostando por el oro.

¿Y la renta fija, los bonos? Pues será mejor abstenerse, salvo de los que sean a interés variable o indexados a la inflación.

La vivienda en propiedad está en la raíz de muchos problemas de España

La opción generalizada por la compra de la vivienda habitual es la causa de muchos problemas para la economía española porque pone trabas a la movilidad profesional.

Y lo hace tanto en los casos en los que el trabajador asume esa movilidad pero sin renunciar a seguir viviendo en su vivienda habitual, pero a cambio de hacer largos desplazamientos, con el consiguiente impacto negativo en productividadconciliación familiar polución, tres de los grandes problemas de la sociedad española, como en los casos en los que el trabajador rechaza esa movilidad y no se plantea o no acepta puestos de trabajo alejados de su vivienda habitual, con el consiguiente impacto en la verdadera pandemia social del país: el desempleo.

Es aberrante pensar que hay trabajadores que trabajan en el norte de Barcelona y viven en el sur, o que cada día se desplazan más de 100 kilómetros, por atascos infinitos que les roban horas de sueño, horas del trabajo y dinero en combustibles, aparte de dejar un rastro de CO2 que ahoga el planeta. Y esto está pasando todos los días en nuestro país.  El teletrabajo aminora su efecto, pero ni lo evita del todo ni todos los trabajadores pueden teletrabajar.

También es aberrante pensar que pueda sobrar mano de obra en una provincia o región y faltar en otra, porque la gente no se plantea mudarse y dejar su vivienda en propiedad.

La solución, no hace falta decirlo, está en un mayor uso del alquiler, como muchos han dicho antes que yo y no se cansan de repetir. Pero seguimos sin ser un país de alquiler, como los países de más impulso económico. Nos queda el consuelo de que una parte de las nuevas generaciones no le hace ascos al alquiler, en parte forzados a ello, en parte de forma voluntaria, porque se sienten más libres.

Sin embargo, ni las leyes ni la sociedad lo han asimilado todavía. Con honrosas excepciones, ni promotores inmobiliarios, ni propietarios, ni arrendatarios lo tienen fácil para adaptarse al modelo de alquiler. Lo fácil es la compraventa, con la bendición del banco y su negocio de hipotecas, amarrando al comprador a su casa y su deuda…

Obviamente, no ayuda a que el modelo cambie la proliferación de viviendas turísticas en edificios no turísticos, que han encarecido los alquileres e incluso el precio de las viviendas.

Parece mentira que no nos demos cuenta.

¿Conseguirá la COVID19 que por fin se racionalice el alquiler turístico?

El alquiler turístico, en mi opinión, ha hecho más mal que bien a las grandes ciudades. Ha contribuido al turismo de juerga y borrachera, para mal de los vecinos, y ha encarecido el precio de las viviendas y los alquileres residenciales. Incluso ha contribuido a gentrificar los centros históricos.

Ahora con la crisis del turismo que arrastra el coronavirus, el alquiler turístico está en crisis. Los ratios de ocupación son mínimos, y la rentabilidad que proporcionan a sus propietarios es inferior a la del alquiler residencial, por lo que muchos de ellos están pasando al alquiler residencial.

Leo en la revista OCU Inversiones (nº 82 de septiembre 2020) que en Barcelona se puede obtener una rentabilidad media del +3,9% con alquiler residencial y solo del 2,1% del turístico (con una ocupación del 25%). Y lo mismo ocurre en Madrid (2,5% y 1,6%, respectivamente).

¿Supondrá eso un paso positivo hacia la normalización futura del turismo urbano y contribuirá a la racionalización de los precios de las viviendas?

Ojalá. Quizás sea uno de los efectos positivos de este maldito virus.

Detrás de la COVID viene la Deuda

El impacto de la COVID19 en las cuentas públicas va a ser enorme, generando déficits desconocidos hasta ahora, y por tanto aumentando enormemente la Deuda Pública. Y detrás de la Deuda vendrá, más pronto o más tarde, la inflación.

Inflación a causa de la cantidad de dinero que están creando los Bancos Centrales y porque los gobiernos estarán muy incentivados a diluir el impacto de la Deuda y hacerla más digerible con un aumento de la inflación.

Puede tardar algo, pero llegará.

¡Y después de que llegue la inflación habrá una tendencia a que suban los tipos de interés! Que dependerá de que se haya recuperando la senda del crecimiento económico.

Es decir: déficit-deuda-crecimiento-inflación-subida de tipos. Puede que tardemos 5 años en verlo, pero creo que eso es lo que pasará.

Por si acaso, financiarse a tipos fijos (ahora muy bajos) a largo plazo, parece una política sensata en estos tiempos. Y en un año buscar activos que estén de algún modo indexados a la inflación, también parecerá aconsejable.

Las consecuencias de todo eso en las diferentes variables económicas y sectores habrá que preverlas.

Vienen tiempos difíciles para la inversión inmobiliaria

Los inmuebles están bajando de precio y bajarán más. En especial las viviendas en las grandes ciudades, cuyos precios estaban desorbitados y la Covid 19 ha venido a cambiar el ciclo.

Los promotores habrán de afinar el lápiz más que nunca, porque solo se venderá lo que ofrezca una rentabilidad a posibles inversores para alquiler que no baje del 6%, con los lógicos márgenes arriba y abajo según las características y ubicación de la vivienda. Es decir, el precio de venta resultará de dividir el alquiler anual (neto de gastos) por ese 6%. Sin duda eso implicará una bajada general de precios, como digo.

¿Habrá promotores que estarán en apuros? Si. Seguramente ya los hay, lo que supondrá un aumento de la oferta de inmuebles a precios a la baja. Aunque la situación, por suerte, dista de ser tan trágica como en la crisis de 2008.

¿Los pisos en Madrid valen la mitad de lo que cuestan ahora?

Me he quedado sorprendido al leer que la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) considera que  las viviendas valen la mitad de lo que ahora se pide por ellas en Madrid. Y probablemente algo similar pasa en Barcelona.

Si los compradores llegaran a concluir que eso es cierto, el parón del mercado inmobiliario en esas grandes ciudades sería histórico.

¿Es la caída del turismo y la movilidad una oportunidad para la sociedad en su conjunto?

Si tras la crisis del COVID19 reducimos, a nivel mundial, la movilidad en general y en especial la del turismo, ya sea por obligación (prevención de contagios de esta u otras pandemias), ya sea por devoción (una concienciación general de que hemos de hacerlo, una vez hemos visto que podemos hacerlo y seguir siendo felices y organizar bien nuestras vidas, con teletrabajo y más cocooning), quizás nos sirva para evolucionar hacia una movilidad y un turismo más sostenibles, algo que se venía reclamando, sin éxito, desde hace años.

Sé que este post no le va a gustar a aquellos de mis lectores que estén ligados al sector de los viajes y al sector horeca (hoteles, restaurantes y cafeterías), pero me parece que es/era algo inevitable, que esta crisis solo hará que acelerar.

Y creo que puede suponer un problema a corto plazo, pero nos traerá una sociedad más equilibrada a largo plazo.

Yo hablo desde mi perspectiva: Barcelona, España. Aquí nos sobran vuelos (aeropuerto de Barcelona saturado), hoteles, apartamentos turísticos, restaurante y cafeterías. No digo que deban desaparecer, digo que sobran, que han superado un límite razonable. La crisis puede hacer que queden los que encajen con una movilidad razonable y un turismo de calidad. ¿Quien no quiere que sea así? La mayoría de ciudadanos lo queremos.

¿Puede eso suponer una crisis de ajuste para las líneas aereas (sobre todo las low cost), para empresas como AirBnB, para algunas cadenas de hoteles, para las agencias de viaje, etc.? Sin duda. Pero, insisto, es inevitable.

En el mundo de la movilidad y el turismo hay que cambiar cantidad por calidad. La movilidad ha de ser minimizada y sostenible. El turismo ha de ser de calidad y no de masas. Hasta los propios turistas lo agradecerán. Y por descontado los ciudadanos de las grandes ciudades, como Barcelona. E incluso a la larga los de los municipios turísticos.

¿Qué ventajas nos puede acarrear? Yo creo que muchas:

  • Un desarrollo más racional de las ciudades y los destinos turísticos
  • Un reequilibrio de la oferta inmobiliaria, tanto en propiedad como en alquiler
  • Una mejora medioambiental general, tanto de la contaminación medioambiental como la acústica:
    • Menos vuelos
    • Menos desechos
    • Menos destrozos del medio natural
    • Menos cruceros

Incluso, si se promueve el turismo de proximidad, abandonado hace muchos años, una recuperación de la España despoblada, algo que a todos nos preocupa y que tiene consecuencias muy positivas. Entre ellas la prevención de incendios forestales.

¿Y cómo se puede acelerar eso? ¿De donde se pueden sacar los recursos para hacerlo posible?

Pues ahondando en la imposición indirecta, algo que no le gusta a los empresarios (yo creo que en especial a aquellos que apuestan por bajos precios y no por alto valor), pero que ya ha estado aplicando en muchos sitios antes de ahora. Por ejemplo, las tasas turísticas aplicadas por el Ayuntamiento de Barcelona.

Se deberían subir las tasas aeroportuarias. Pero no las que cobra AENA, sino crear una tasa pública que hiciera inviable los vuelos low cost al nivel en el que lo son ahora (vuelos europeos, por ejemplo, por menos de 100€). Lo mismo las portuarias, de forma que redujéramos el números de cruceros, que aportan contaminación y aglomeración a las ciudades en las que amarran,  dándoles muy poco a cambio. Sobre todo los que vuelvan a sus pasajeros para estancias de pocas horas que hacen que vaguen como zombies con patines por la ciudad.

También se deberían subir los impuestos a las gasolinas, de modo que, aprovechando la caída de los precios del petroleo, parte del margen pasara a engrosar las arcas públicas, y empujasen a más personas al uso del transporte público.

Todo ello generaría recursos financieros adicionales tanto para financiar el cambio como para reequilibrar los presupuestos de las administraciones públicas, muy deteriorados por la crisis del COVID19.

En fin, saliéndome de mi linea habitual, he incorporado este post con unas afirmaciones que asumo que pueden ser polémicas, pero creo que estamos ante una oportunidad de oro de cambiar el país. Dejar de ser un país de sol y playa, de low cost, de bares y cafeterías en cada esquina, de camareros y cocineros, CON TODO EL RESPETO por ellos, para ser un país más industrial, más equilibrado, más limpio, más sano.

Creo que si una mayoría queremos hacerlo, y nuestros políticos tienen la valentía suficiente para llevarlo adelante, PODEMOS hacerlo.