Mercado inmobiliario

¿Conseguirá la COVID19 que por fin se racionalice el alquiler turístico?

El alquiler turístico, en mi opinión, ha hecho más mal que bien a las grandes ciudades. Ha contribuido al turismo de juerga y borrachera, para mal de los vecinos, y ha encarecido el precio de las viviendas y los alquileres residenciales. Incluso ha contribuido a gentrificar los centros históricos.

Ahora con la crisis del turismo que arrastra el coronavirus, el alquiler turístico está en crisis. Los ratios de ocupación son mínimos, y la rentabilidad que proporcionan a sus propietarios es inferior a la del alquiler residencial, por lo que muchos de ellos están pasando al alquiler residencial.

Leo en la revista OCU Inversiones (nº 82 de septiembre 2020) que en Barcelona se puede obtener una rentabilidad media del +3,9% con alquiler residencial y solo del 2,1% del turístico (con una ocupación del 25%). Y lo mismo ocurre en Madrid (2,5% y 1,6%, respectivamente).

¿Supondrá eso un paso positivo hacia la normalización futura del turismo urbano y contribuirá a la racionalización de los precios de las viviendas?

Ojalá. Quizás sea uno de los efectos positivos de este maldito virus.

Detrás de la COVID viene la Deuda

El impacto de la COVID19 en las cuentas públicas va a ser enorme, generando déficits desconocidos hasta ahora, y por tanto aumentando enormemente la Deuda Pública. Y detrás de la Deuda vendrá, más pronto o más tarde, la inflación.

Inflación a causa de la cantidad de dinero que están creando los Bancos Centrales y porque los gobiernos estarán muy incentivados a diluir el impacto de la Deuda y hacerla más digerible con un aumento de la inflación.

Puede tardar algo, pero llegará.

¡Y después de que llegue la inflación habrá una tendencia a que suban los tipos de interés! Que dependerá de que se haya recuperando la senda del crecimiento económico.

Es decir: déficit-deuda-crecimiento-inflación-subida de tipos. Puede que tardemos 5 años en verlo, pero creo que eso es lo que pasará.

Por si acaso, financiarse a tipos fijos (ahora muy bajos) a largo plazo, parece una política sensata en estos tiempos. Y en un año buscar activos que estén de algún modo indexados a la inflación, también parecerá aconsejable.

Las consecuencias de todo eso en las diferentes variables económicas y sectores habrá que preverlas.

Vienen tiempos difíciles para la inversión inmobiliaria

Los inmuebles están bajando de precio y bajarán más. En especial las viviendas en las grandes ciudades, cuyos precios estaban desorbitados y la Covid 19 ha venido a cambiar el ciclo.

Los promotores habrán de afinar el lápiz más que nunca, porque solo se venderá lo que ofrezca una rentabilidad a posibles inversores para alquiler que no baje del 6%, con los lógicos márgenes arriba y abajo según las características y ubicación de la vivienda. Es decir, el precio de venta resultará de dividir el alquiler anual (neto de gastos) por ese 6%. Sin duda eso implicará una bajada general de precios, como digo.

¿Habrá promotores que estarán en apuros? Si. Seguramente ya los hay, lo que supondrá un aumento de la oferta de inmuebles a precios a la baja. Aunque la situación, por suerte, dista de ser tan trágica como en la crisis de 2008.

¿Los pisos en Madrid valen la mitad de lo que cuestan ahora?

Me he quedado sorprendido al leer que la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) considera que  las viviendas valen la mitad de lo que ahora se pide por ellas en Madrid. Y probablemente algo similar pasa en Barcelona.

Si los compradores llegaran a concluir que eso es cierto, el parón del mercado inmobiliario en esas grandes ciudades sería histórico.

¿Es la caída del turismo y la movilidad una oportunidad para la sociedad en su conjunto?

Si tras la crisis del COVID19 reducimos, a nivel mundial, la movilidad en general y en especial la del turismo, ya sea por obligación (prevención de contagios de esta u otras pandemias), ya sea por devoción (una concienciación general de que hemos de hacerlo, una vez hemos visto que podemos hacerlo y seguir siendo felices y organizar bien nuestras vidas, con teletrabajo y más cocooning), quizás nos sirva para evolucionar hacia una movilidad y un turismo más sostenibles, algo que se venía reclamando, sin éxito, desde hace años.

Sé que este post no le va a gustar a aquellos de mis lectores que estén ligados al sector de los viajes y al sector horeca (hoteles, restaurantes y cafeterías), pero me parece que es/era algo inevitable, que esta crisis solo hará que acelerar.

Y creo que puede suponer un problema a corto plazo, pero nos traerá una sociedad más equilibrada a largo plazo.

Yo hablo desde mi perspectiva: Barcelona, España. Aquí nos sobran vuelos (aeropuerto de Barcelona saturado), hoteles, apartamentos turísticos, restaurante y cafeterías. No digo que deban desaparecer, digo que sobran, que han superado un límite razonable. La crisis puede hacer que queden los que encajen con una movilidad razonable y un turismo de calidad. ¿Quien no quiere que sea así? La mayoría de ciudadanos lo queremos.

¿Puede eso suponer una crisis de ajuste para las líneas aereas (sobre todo las low cost), para empresas como AirBnB, para algunas cadenas de hoteles, para las agencias de viaje, etc.? Sin duda. Pero, insisto, es inevitable.

En el mundo de la movilidad y el turismo hay que cambiar cantidad por calidad. La movilidad ha de ser minimizada y sostenible. El turismo ha de ser de calidad y no de masas. Hasta los propios turistas lo agradecerán. Y por descontado los ciudadanos de las grandes ciudades, como Barcelona. E incluso a la larga los de los municipios turísticos.

¿Qué ventajas nos puede acarrear? Yo creo que muchas:

  • Un desarrollo más racional de las ciudades y los destinos turísticos
  • Un reequilibrio de la oferta inmobiliaria, tanto en propiedad como en alquiler
  • Una mejora medioambiental general, tanto de la contaminación medioambiental como la acústica:
    • Menos vuelos
    • Menos desechos
    • Menos destrozos del medio natural
    • Menos cruceros

Incluso, si se promueve el turismo de proximidad, abandonado hace muchos años, una recuperación de la España despoblada, algo que a todos nos preocupa y que tiene consecuencias muy positivas. Entre ellas la prevención de incendios forestales.

¿Y cómo se puede acelerar eso? ¿De donde se pueden sacar los recursos para hacerlo posible?

Pues ahondando en la imposición indirecta, algo que no le gusta a los empresarios (yo creo que en especial a aquellos que apuestan por bajos precios y no por alto valor), pero que ya ha estado aplicando en muchos sitios antes de ahora. Por ejemplo, las tasas turísticas aplicadas por el Ayuntamiento de Barcelona.

Se deberían subir las tasas aeroportuarias. Pero no las que cobra AENA, sino crear una tasa pública que hiciera inviable los vuelos low cost al nivel en el que lo son ahora (vuelos europeos, por ejemplo, por menos de 100€). Lo mismo las portuarias, de forma que redujéramos el números de cruceros, que aportan contaminación y aglomeración a las ciudades en las que amarran,  dándoles muy poco a cambio. Sobre todo los que vuelvan a sus pasajeros para estancias de pocas horas que hacen que vaguen como zombies con patines por la ciudad.

También se deberían subir los impuestos a las gasolinas, de modo que, aprovechando la caída de los precios del petroleo, parte del margen pasara a engrosar las arcas públicas, y empujasen a más personas al uso del transporte público.

Todo ello generaría recursos financieros adicionales tanto para financiar el cambio como para reequilibrar los presupuestos de las administraciones públicas, muy deteriorados por la crisis del COVID19.

En fin, saliéndome de mi linea habitual, he incorporado este post con unas afirmaciones que asumo que pueden ser polémicas, pero creo que estamos ante una oportunidad de oro de cambiar el país. Dejar de ser un país de sol y playa, de low cost, de bares y cafeterías en cada esquina, de camareros y cocineros, CON TODO EL RESPETO por ellos, para ser un país más industrial, más equilibrado, más limpio, más sano.

Creo que si una mayoría queremos hacerlo, y nuestros políticos tienen la valentía suficiente para llevarlo adelante, PODEMOS hacerlo.

Quien soportará el coste del post COVID19

Aunque esta pandemia no está ni mucho menos superada, ya empieza a debatirse el cómo salir de la crisis y quién y cómo deberá soportar sus costes.

Yo me he hecho mi propia reflexión, que expongo con el deseo de ayudar a mis lectores a aclarar sus ideas, porque hemos de evitar las afirmaciones irreflexivas que ya empiezan a escucharse.

Lo primero que creo que debemos aceptar es que el esfuerzo necesario para salir adelante deberá ser soportado por todos de forma equitativa. Todos quiere decir los más poderosos y ricos y los menos. Obviamente que la claves es definir el modo para que se pueda considerar un reparto equitativo. Por ahí vendrán los problemas.

Otra cosa que también debemos tener clara es que, de modo directo o indirecto, quienes soportarán la crisis serán los ciudadanos, las familias. Tu familia, mi familia, o la de Amancio Ortega o Ana Botín. Porque detrás de las empresas o los gobiernos, no debemos olvidar que hay familias. Familias de los accionistas, los directivos o los trabajadores…

Esos son los tres entes que van a jugar aquí:

  1. Ciudadanos: trabajadores, empresarios, ahorradores/inversores, jubilados, funcionarios…
  2. Empresas: grandes, medianas, pequeñas, bancos…
  3. Gobiernos: locales, nacionales o supranacionales, incluidos organismos públicos de todo tipo.

Esa triada va a apoyarse en los dos sistemas socio-económicos que son clave en nuestra sociedad:

  • El sistema financiero: bancos privados y públicos e instituciones financieras de todo tipo.
  • El sistema fiscal: los impuestos, los presupuestos de gasto, las ayudas en forma de subvenciones o préstamos, etc.

Entre esos 5 elementos, a través de múltiples mecanismos, habrá que encajar el desajuste que implica el parón económico y las consecuencias sociales que va a suponer el coronavirus.

Vuelvo a decir que, lo resolvamos como lo resolvamos, al final de todo hay ciudadanos, estén en España o en Alemania, sean ricos o pobres. Personas que verán afectada su vida y su economía por las medidas que se adopten. No entidades impersonales en las que hay quien puede pensar que acaba todo. Detrás de cada gobierno están sus ciudadanos, que pagan sus impuestos y cumplen sus directrices. detrás de cada empresa están sus accionistas y sus empleados, que cobran sus dividendos o sus salarios. Nadie querría sacrificar nada, pero todos habremos de hacerlo. El COVID19 va a impactar en sus vidas y en sus patrimonios, de un modo u otro.

De los 5 elementos que he citado al principio, queda claro que quienes tienen un mayor protagonismo son los gobiernos, porque están en lo alto de la pirámide e influyen en todos los demás: empresas, ciudadanos, sistema financiero y sistema fiscal. Pero eso no quiere decir que no sea importante el papel de cada uno de ellos.

Pensemos un poco en el papel que juegan.

Los ciudadanos

Ya he dicho, y repito, que ellos son, al final, los que han de poner en común sus esfuerzos para salir de esto. Para ayudarse entre ellos. Unos lo harán voluntariamente y otros obligados, pero ha de ser así. No son las empresas, por ejemplo, las que aportan o reciben fondos, sino que los aportan o reciben sus accionistas, directivos o trabajadores. No debemos olvidar eso cuando decimos «las empresas han de pagar más impuestos» o «las pymes han de recibir subvenciones». Las empresas no son entes abstractos e impersonales; detrás de cada una de ellas hay personas.

Cuando hablamos del gobierno, y por ejemplo decimos que «el gobierno debería pagar una renta básica», ya entendemos que hay personas que lo necesitan y que recibirán esa renta, pero no siempre caemos que ese dinero sale de otras personas, que deberán pagar más impuestos, o dejar de recibir rentas del gobierno (sueldos de funcionarios o subvenciones empresariales, por ejemplo). Los gobiernos no tienen una máquina de hacer dinero hasta el infinito. Si quieren gastar más de lo que ingresan deben pedir prestado (es lo que se llama la Deuda Pública) y lo que hacen entonces es ponerle una deuda a las generaciones venideras, que no podrán gastar todo lo que recauden sino que deberán pagar esos préstamos con sus intereses, como ya nos pasa ahora, por cierto.

Tras esta crisis todos los ciudadanos del mundo veremos reducido de un modo u otro nuestro patrimonio y nuestras expectativas económicas. A corto plazo será por la diferencia entre lo que recibamos del fondo común (en forma de ayudas o subvenciones) y lo que debamos aportar de más (en forma de impuestos). Además de la reducción de patrimonio que experimentaremos porque nuestra vivienda o nuestras acciones o nuestra empresa van a valer mucho menos, porque la economía va a entrar en recesión con fuerza, de la que no sabemos cuándo nos recuperaremos.

El sistema fiscal ya tenemos claro como actuará de mecanismo de reajuste entre unos ciudadanos y otros. ¿Cómo lo hará el sistema financiero? De diversas maneras.

  • Habrá ciudadanos que comprarán los bonos que emitan los  diversos gobiernos. Puede que un ciudadano español compre un bono italiano, y uno italiano compre un bono del estado español. De esta manera los gobiernos podrán hacer frente a las ayudas a empresas y trabajadores.
  • Otros comprarán bonos emitidos por las empresas, para que no entren en concurso y así mantengan los puestos de trabajo.
  • Otros comprarán bonos de los bancos, o mantendrán depósitos en ellos, para que esos bancos les presten dinero a las empresas, los autónomos o a los ciudadanos directamente.

Las empresas

Las empresas hand e defender ante todo su viabilidad; es decir, su capacidad de seguir operando, de sobrevivir. Han de defender sus activos, sus marcas, sus productos, sus clientes, sus mercados y, por supuesto, a sus empleados y a sus accionistas.

Si cae una empresa, todos ellos quedan afectados. E indirectamente toda la sociedad.

La cifra de ventas caerá, los beneficios se reducirán, el empleo se reducirá, el valor de la empresa se hundirá, pero siempre vale más una empresa viva que una empresa muerta. La sociedad no se puede permitir que las empresas mueran, y del mismo modo que los médicos y sanitarios han luchado por que las personas no mueran (o que sean las mínimas), hay que luchar por que no mueran las empresas. Aunque hay que asumir que las más débiles morirán. Y así como a las personas no las podemos resucitar, a las empresas si que las podemos refundar. Pueden empezar de nuevo, o fusionarse con empresas más grande so más fuertes. El resultado final no debe ser necesariamente negativo, como he explicado en uno de mis post.

La forma en que las empresas sean tratadas por el sistema fiscal y el financiero, con el apoyo de los gobiernos, será clave para que la mortalidad sea la menor posible. Es un escenario similar al de los hospitales. Hay que diagnosticarlas y tratarlas, y a aquellas en peor estado hay que ponerlas en la UCI, para ver si alguna puede salvarse.

Pero habrá que admitir que también aquí habrá fallecidos.

Recomponer el escenario empresarial no será fácil, los gobiernos deberán ejercer de árbitros en ese reequilibrio para que sea rápido y justo.

Los gobiernos

En ese papel de gestionar el reparto de las ayudas y los costes de este proceso de reequilibrado al que nos enfrentamos todos, están todos los gobiernos del mundo. En al caso español hay tres niveles de gobierno especialmente implicados:

  1. La Unión Europea
  2. El Gobierno de España
  3. El gobierno de nuestra comunidad autónoma

Todos los gobiernos han de hacer frente con sus recursos a los desequilibrios que se produzcan en sus zonas de influencia, y coordinarse a su vez entre ellos.

Los recursos de todos los gobiernos provienen de sus presupuestos. Cuando aparece un gasto inesperado (como es el caso) tienen tres vías de actuación, que pueden y deben utilizar de forma simultanea:

  1. Tratar de aumentar los ingresos, lo que implica básicamente subir los impuestos existentes o crear nuevos impuestos, siempre en el ámbito de su autoridad: La UE a los países, el Gobierno de España a sus ciudadanos y empresas (incluidos los bancos y los clubs deportivos, por ejemplo), los gobiernos de las comunidades a los ciudadanos y empresas en el ámbito de su comunidad y en el contexto de la legislación nacional.
  2. Reducir los gastos de todas las partidas del presupuesto en la medida que sea posible. Por ejemplo el sueldo de los funcionarios públicos o el de los políticos. Y reducir o incluso eliminar las inversiones, aplazándolas lo máximo posible. Como hará cualquier empresa.
  3. Pedir dinero prestado, sea a instancias superiores o a los mercados financieros (si están dispuestos a prestárselos), para poder gastar más de lo que ingresan.

Como ya he dicho antes, cuando un gobierno se endeuda está pasando una carga a sus ciudadanos del futuro.

El sistema financiero

Lo conforman los bancos centrales de cada moneda (en nuestro caso el Banco Central Europeo junto a los bancos centrales de cada país) y los bancos y entidades financieras de cada país, los mercados financieros (las bolsas) y, en definitiva, los inversores.

A ellos acudirán los ciudadanos, las empresas y los gobiernos a pedir prestado el dinero que necesiten para hacer frente a las necesidades especiales provocadas por esta crisis. Alguna de estas peticiones será de dinero nuevo, y otras serán de aplazamiento (o condonación) de préstamos antiguos. Serán negociaciones tensas.

El sistema financiero prestará en función de las expectativas de recuperación de lo prestado. En este aspecto será clave que los entes superiores respalden y avalen, si cabe, a los inferiores: las empresas a los ciudadanos, los gobiernos a las empresas y los entes supranacionales a los gobiernos.

La cúpula de esos sistemas financieros, y sobre todo los bancos centrales más importantes, destacando la FED norteamericana y el BCE europeo, va a jugar un papel capital (nunca mejor dicho) en esta crisis y en la rapidez y coste de su recuperación.

En conclusión

Todo va a depender de la rapidez con que la economía se recupere, de modo que se eviten quiebras en cadena y se evite entrar en un círculo vicioso letal para todo el sistema.

Lógicamente, los países, empresas y ciudadanos que estén menos endeudados, que tengan mayores reservas para utilizar en estos momentos, son los que saldrán mejor parados. Quienes tengan un exceso de endeudamiento y no puedan acceder al crédito, tendrán muy difícil la salida. Los gobiernos endeudados (como Italia y España) habrán de hacer recortes más serios en sus gastos actuales. En ese contexto se enclava la dura discusión que se está llevando a término estos días en la Unión Europea. Es posible que hablemos de congelación de pensiones y sueldos de funcionarios, si no en recortes. Y, como ya he dicho, congelación de inversiones.

Las empresas lo tendrán más complicado. En cualquier caso habrán de:

  • Congelar dividendos
  • Congelar inversiones
  • Recortar personal no esencial
  • Rebajar sueldos
  • Recortar gastos superfluos y renegociar contratos, como los de alquiler
  • Vender o reducir activos (oficinas, naves, mquinaria…). He escrito un post en ese sentido.

Los ciudadanos que necesiten endeudarse y no tengan opción de hacerlo deberán recortar gastos al máximo y prescindir de gastos como, por ejemplo:

  • ocio, viajes
  • renovación de mobiliario
  • renovación de automóviles

Quizás haya quien deba plantearse la venta de sus inmuebles, aunque los precios van a ir a la baja, lo mismo que los alquileres.

En suma, vamos a enfrentarnos a un tsunami que marcará una época. Habrá un antes y un después de a crisis del COVID19. Ya nadie lo discute. Dejará un rastro de cambio profundo en los cinco ámbitos que menciono en este post. ¡Y sobre todo en los ciudadanos! Nadie está a salvo.

 

 

El drama de los pisos de la SAREB

Hace poco se me ocurrió ir a ver pisos de la Sareb en la ciudad de Manresa, en Barcelona. Un anuncio apuntaba a una oportunidad interesante para inversores decididos a alquilarlos. Mi decepción fue total cuando vi de qué pisos de trataba: lo mal situados, lo mal construidos, la historia previa de okupación e incluso las trabas administrativas (tras llegar a un acuerdo de compra con el banco propietario hay que esperar a que la comunidad autónoma y el ayuntamiento no ejerzan su derecho de tanteo, y pueden pasar varios meses).

Haciendo números y teniendo todo en cuenta, a pesar de sus precios bajísimos, ni rebajándolos un 50% me salían los números, teniendo en cuenta la inversión mínima para hacerlos habitables y la perspectiva de ingresos por alquileres una vez descontados los gastos de gestión y aseguramiento de los mismos, a una tasa conservadora de ocupación.

En conclusión, sería mejor que los bancos los subastasen directamente a personas interesadas en habitarlos. ¿Es tan difícil?

Tenemos tipos de interés reales en el entorno de 0 para rato

Leo en Bloomberg que un profesor de Yael (Paul Schmelzing) ha publicado un estudio sobre la evolución de los tipos de interés reales (TdIR) en el mundo en los últimos 600 años;

La tendencia ultrasecular es que los TdIR continúen bajando, situándose en media en el siglo XX entre el 0 y el 3%, ya en los albores del siglo XXI entre el 0 y el 2%.

Si la tendencia sigue igual, probablemente veremos los TdIR en el intervalo 0-1%.

Ese nivel tan bajo de tipos de interés reales tiene, sin duda, muchas implicaciones. Entre ellas penaliza en ahorro, y supone un elemento de apoyo a la igualdad social, algo de lo que no estamos sobrados precisamente en el mundo.

El profesor también se pregunta si los TdIR negativos son una aberración, como a veces hemos afirmado muchos (yo entre ellos), y su respuesta estadística es que NO, porque han existido períodos de TdIR negativos siempre en nuestra historia. De hecho afirma que el período 1983-2008, que ahora viene a denominarse “el Período de la Gran Moderación” fueron 25 años excepcionales, pero los períodos de TdIR negativos son normales y se seguirán dando en el futuro.

Creo que es algo sobre lo que hemos de reflexionar. Los tipos de interés son clave para todas las decisiones económicas que tomamos cada día. No solo los que tenemos hoy, sino sobre todo los que esperamos tener en los siguientes 10, 20 o 50 años. Y lo que defiende el profesor Schmelzing es que estemos preparados para tener tipos muy muy bajos en lo que queda de siglo…

Ladrillo vs. Bolsas

Estamos en una fase de miedos, de falta de confianza en general.

La falta de confianza hace que el dinero, que todos sabemos que es cobarde, se atrinchere en los llamados “valores refugio”, como son los activos inmobiliarios y el oro (aparte de otras opciones menos importantes).

La evolución de las bolsas está ligada a la de inmuebles. Si uno sube, otro baja, y viceversa. Además es un fenómeno que se retroalimentación en un círculo vicioso. Cuanto más baja la bolsa, más dinero se desvía al ladrillo, haciendo que el ladrillo suba, hasta que entra en fase burbuja y más pronto o más tarde explota, devolviendo el dinero a la bolsa. Y viceversa.

Ahora estamos en una fase de salida del dinero de las bolsas (incluida la renta fija) para engrosar los mercados inmobiliarios. Los inversores un poco más sofisticados buscan alternativas híbridas, como el capital riesgo o el private equity, o al menos invierten en ladrillo a través de empresas cotizadas, como las inmobiliarias o las socimis.

2019 será un año en que la diversificación de activos será más importante que nunca. Ya lo avisábamos José Poal y yo en nuestro libro Cómo invertir en 2018, un año que ya vislumbrábamos que no sería fácil para la renta variable.

Activos inmobiliarios prime: un refugio como el oro

Los activos inmobiliarios prime en ciudades como Nueva York se valoran como un activo refugio, como el oro.

Los precios de dichos activos se aprovechan de un círculo virtuoso: su apreciación continuada atrae inversores de todo el  mundo, lo que ayuda a que continuen apreciándose.

El caso de Nueva York ha sido estudiado en los últimos 65 años, y tomando como nivel 100 el valor de los activos inmobiliarios de la Gran Manzana en 1950, se ha pasado por los siguientes estadios:

  • 43 en 1977 (demostrando que no están exentos de entrar en crisis; en ese caso con el auge de la periferia de la gran ciudad)
  • 572 en 1988
  • 1000 en 2008
  • 3384 en 2014

En el período entre 1993 y 2009, ¡el crecimiento de valor fue de un 17% anual!

Tomemos nota en el resto de grandes ciudades. En especial las que son una isla, como la neoyorquina Manhattan.

¡Los autores del estudio calculan que el suelo de Manhattan vale casi lo mismo que el PIB de Canadá: 1,7 billones de dólares!