Consultor y Abogado

Las elecciones norteamericanas ayudarán a disipar parte de la incertidumbre que ataca como un virus a la economía mundial. Se trata, nada más y nada menos que de saber quien va a presidir el país más poderoso del mundo.

No obstante, creo que estamos aún muy lejos de tocar fondo.

En mi modesta opinión, para que toquemos fondo se han de dar tres premisas.

Primero que se resuelva la crisis financiera, y la banca vuelva a la normalidad y se reactive la oferta de crédito. Creo que se está en la senda adecuada, y se alcanzará una cierta normalidad hacia final de año.

Segundo que se toque suelo en la caída del mercado inmobiliario, y se vuelva a activar la compraventa, aunque sea a precios hasta un 40 o 50% por debajo de los precios previos a la crisis. En Estados Unidos ya se anotan signos de recuperación de transacciones, aunque a precios muy rebajados. En España aún estamos lejos. Creo que dentro del primer trimestre o semestre de 2009 podemos tocar suelo en el aspecto inmobiliario. Pongamos que en el segundo semestre se empiece a notar la recuperación.

En cuanto al tercero, es consecuencia de la caída del consumo y la inversión, y la subsiguiente crisis empresarial generalizada que han traído consigo. Las economías de la mayoría de países del mundo ha entrado o está entrando en recesión. España es un caso claro. El crecimiento del PIB es ahora mismo negativo, y existe un consenso generalizado de que será aún peor en 2009. El suelo creo que se tocará en 2010. Y no se sabe a qué nivel puede encontrarse suelo. Será, sin duda, a un nivel bajo, muy bajo.

El panorama, a efectos de expectativas se suele adelantar unos seis meses a la realidad, por lo que quizás se empiece a descontar un futuro mejor hacia mediados de 2009, con la consiguiente recuperación de las bolsas. Quizás las de algunos países empiecen a mejorar en la primera mitad de 2009; la española no creo que lo haga hasta la segunda mitad, en el mejor de los casos.

La crisis que se ha abalanzado sobre este planeta es la consecuencia de una burbuja inmobiliaria que muchos se empeñaban en negar. Aún recuerdo como decían que “el ladrillo nunca baja”, y como estaban metidos en la espiral de la hipoteca y “el pase”, dándonos lecciones, los más sabidillos, a los demás “pardillos” de lo que había que hacer para forrarse. Y en ese grupo se incluye todo el selecto círculo del ladrillo: especuladores del suelo, promotores, constructores, apis, e incluso ciudadanos de a pie, eso si, más listos que nadie. E incluye también a los bancos. O sería mejor decir a los directivos de los bancos. unos más que otros. Aunque la mayoría de ellos ya empezaron a verle las orejas al lobo hace tiempo. Y sacaron el pie del acelerador, e incluso lo pusieron en el freno hace más de un año.

De aquellos barros se derivaron estos lodos. Y nunca mejor dicho. Estamos metidos en el lodo. Lodo que nos está pringando a todos, y del que en estos momentos cuesta ver la salida.

Todos estamos afectados. De un modo u otro. Todos somos más pobres, porque nuestros ahorros, sea en inmuebles, sea en acciones o fondos, se han encogido. Y lo que es más preocupante, nos tememos que vamos a ser todavía más pobres, porque nuestra posibilidad de ahorrar en el futuro va a ser más remota, si se endurecen las condiciones económicas en general, como casi seguro va a pasar, e incluso si hemos de echar mano de nuestros ahorros, durante un tiempo, para sobrevivir.

Además, en estos momentos, incluso tenemos miedo de que nuestros ahorros no estén seguros, cuando vemos que los propios bancos no se fían entre ellos, y no se prestan en el interbancario, e incluso hay bancos que quiebran, aunque por suerte por ahora todos son extranjeros.

Es decir, un panorama desolador, ante el que no es de extrañar que el ciudadano de a pie este con la moral por los suelos, e incluso pensando en poner sus ahorros en una caja de zapatos bajo la cama. Aunque tampoco se fía de que se lo roben, ahora que el paro y la crisis seguro que aumentan los indices de delincuencia, de por si ya altos.

¿Saben qué? Vamos a callar y a trabajar, y a esperar que las aguas vuelvan a su cauce. ¡Qué remedio nos queda!

Las caídas de ventas, y la consiguiente caída de precios son palpables en toda España. Los excesos de antaño nos traen las penas de hogaño.

Cuando lo avisábamos algunos hace un año, e incluso dos y tres, había quien nos miraba con un deje de sorna. Ahora esos mismos deben pensar en nuestros avisos, quizás para arrepentirse de no haberlos tenido en cuenta.

¿Servirá para que aprendamos algo?

Un dato interesante para quien le interese seguir el impacto de la crisis inmobiliaria en España.
Bankinter, uno de los bancos que mejor informa de la evolución de sus cifras, y que, a la vez, presume, con razón, de la política de riesgos mas estricta, ha aumentado su morosidad, a fecha 30 de septiembre de 2007 (en relación a 2006) en un 57%, pasando de 87 a 137 millones de euros.
¡Ojo: un 57%!
En contrapartida, debe decirse que Bankinter tiene una cobertura en provisiones de morosidad del 400%.
La cuestión que se me ocurre es: ¿Cuánto habrá aumentado la morosidad en otros bancos o cajas de ahorro que han sido menos restrictivos a la hora de conceder créditos inmobiliarios?
No me extrañaría que alguna entidad haya aumentado su morosidad en un 100%. Quizás ello explique los problemas de liquidez en el interbancario, y los rumores que escuchamos todos sobre la salud financiera de algunas cajas de ahorro.

Los precios de la vivienda se han, como mínimo, congelado en España. La burbuja inmobiliaria ha estallado, y la oferta excede en mucho a la demanda. Los inversores han huido del mercado. Los compradores por necesidad se frenan ante la perspectiva, aireada todos los días por losmedios de comunicación, aunque lo nieguen los promotores inmobiliarios e incluso los bancos (por su interés), de que los precios bajen en los próximos meses, ante la evidencia de una caída vertiginosa de la demanda, que obligue a los promotores a rebajar drasticamente los precios. Es un círculo vicioso: los compradores se retraen, los vendedores se ponen nerviosos y rebajan los precios, por lo que los compradores se mantienen retraidos, y los precios aun bajan más, y así hasta que algo rompa el ciclo. ¿Qué puede romperlo? Que los tipos de interés se relajen, y que la banca retorne a una posición de predisposición a otorgar préstamos hipotecarios.
En cualquier caso, como he dicho alguna vez, los tiempos de jauja han acabado en el negocio de la promocion inmobiliaria. Sólo los profesionales ganarán dinero, y tasasrazonables, del 10-15%. Los tiempos de las rentabilidades del 50 ó 100% se han terminado.
Y para ganar habrá que estudiar muy bien el mercado, y ofrecerle el producto que quiere, y a poder ser con algún elemento que lo diferencie de la competencia.
Como en los sectores normales ha sido siempre.

En España ya estamos en pleno proceso de recesión en el sector de la promoción inmobiliaria, y en consecuencia en el de la construcción ligada a dicho producto.
Los problemas que arrastra esta situación son varios, pero quizás el más destacable sea el desempleo generado en el sector. Y en especial el desempleo de inmigrantes.
Los inmigrantes desempleados tienen dos opciones correctas, y una incorrecta. 
Las correctas son, por un lado volverse a su país, aprovechando lo ahorrado en estos años de vacas gordas, y reestablecerse allí; por otro, quedarse en España, y buscar un nuevo camino profesional, sea estableciéndose por su cuenta, o buscando un nuevo trabajo. En ambos casos, el gobierno español debe ayudarlos, en beneficio del equilibrio social y económico del propio país.
La opción incorrecta es apuntarse al subsidio por desempleo, y quedarse tumbados a la espera de que el sector se recupere, “trapicheando” en el seno de la economía sumergida, al borde de le delincuencia. El gobierno también debe evitar que eso suceda.
El redimensionamiento de la población inmigrante, y su reciclaje y reubicación en los sectores necesitados de mano de obra en España, son retos importantes de la economía y la política española, que espero que los políticos, de cualquier signo, sepan abordar con inteligencia.

Debo reconocer que no entiendo porqué la bolsa castiga a empresas como FCC. Su cartera de contratos pasa de los 30.000 millones de euros, y su negocio apenas está afectado por la crisis inmobiliaria.
Tampoco entiendo la caída de bancos como Popular, más rentables que nunca, y con perspectivas de aumento de beneficios con la subida de tipos de interés.
Me parece que sufren las consecuencias de las opiniones emitidas por instituciones de inversión suizas y norteamericanas, que, sin pararse a matizar, han borrado de su libreta de buenas inversiones todo aquello que suene a negocio inmobiliario en España. Y han identificado (mal) inmobiliario con constructoras, y han magnificado el impacto que la caída en el negocio de nuevas hipotecas o el aumento de la morosidad puede tener sobre los bancos españoles.
En conclusión, a pesar de lo que piensen los “chicos listos”, creo que FCC o Popular son magníficas inversiones. Quizás hay que tener paciencia hasta que los golden boys se enteren.

Hace tiempo (meses) que venía diciendo en este blog que estábamos ante una burbuja inmobiliaria. Y que un día u otro se deshincharía. Bueno, pues ya ha sucedido.
Por suerte, todo apunta a que es un proceso benigno. No hay “explosión”, hay desinflado progresivo. Aunque el comportamiento del mercado no es uniforme. Las viviendas, y en especial las de costa y segunda residencia, están sufriendo un parón más drástico; los locales, oficinas, centros comerciales, y naves industriales, están sufriendo menos.
Los bancos están siendo más restrictivos, quizás demasiado, como si ahora quisieran hacerse perdonar todos los pecados de las épocas dulces (incluso alocadas) en las que han financiado sin problemas a diestro y siniestro, cualquier cosa a cualquiera, con tasaciones de más del 100% de los valores reales de los inmuebles.
La economía se va a resentir, pero debemos dar gracias de que esta burbuja por fin se haya disipado.
Hacer negocio en el mundo inmobiliario será, a partir de ahora, cosa de profesionales, no de cualquier aficionado con un poco de descaro y desparparjo como ha sido en los últimos años.
Los beneficios que se pueden esperar serán industriales (el 10-15% del capital invertido), pero no especulativos, como han sido hasta ahora.

Cualquiera que lea mi libro Valoración de empresas encontrará una fórmula básica del valor de una empresa: V=B/(d-r), en la V es valor, B es el beneficio medio anual esperado, d es el coste del dinero sin riesgo, y r es la prima de riesgo.
El valor de las empresas depende de la relación entre la perspectiva de beneficio (B) y la rentabilidad que exigen los inversores. Y esa rentabilidad es la suma del coste del dinero sin riesgo (d) más una prima de riesgo (r).
Veamos, ¿cómo se están comportando esas tres variables que explican la evolución de las cotizaciones ahora, y cómo podemos esperar que se comporten en el futuro?
El beneficio estimado (B) no hay signos de que haya empeorado, pero se espera que empeore, como consecuencia del efecto dominó. Si no hay efecto dominó, o éste es limitado, los beneficios no deberían empeorar en exceso. También es verdad que algunas consecuencias del efecto dominó, como la restricción del crédito, el encarecimiento del dinero, o la caída del consumo, afectan más a unos sectores que a otros, y dentro del mismo sector afectan más a unas empresas que a otras.
El coste del dinero (d) ha subido en USA y Europa, pero no ha sido el causante de esta crisis. Incluso ha empezado a bajar en USA, y se ha frenado la subida en Europa. Las perspectivas de que los intereses sigan subiendo en un futuro son mínimas. A medio plazo se estabilizarán o bajarán, salvo que la inflación se comporte muy mal, lo que no es previsible, en principio. Quizás esa es una de las incógnitas de medio plazo.
La tasa de riesgo (r) es el elemento más importante en estos momentos, porque la incertidumbre provocada por el tsunami subprime la ha hecho elevarse sobremanera. Yo creo que la ha exagerado, porque la tasa de riesgo es proporcional al nivel de incertidumbre, y éste es, por ahora, muy alto. En cuanto se aclare un poco el panorama la tasa r debe volver a niveles más razonables.
Cuando r sube, el valor baja, y los precios de todas las acciones se hunden, como está pasando ahora. Si a eso se añade, en el caso de algunas empresas particulares una presunción de caída de sus beneficios, el hundimiento es especialmente grave. Es el caso, quizás, de lo que está pasando con las constructoras y bancos españoles. 
Las dos principales cuestiones a plantearse son:
1. ¿Volverá la tasa de riesgo a niveles razonables?
2. ¿Se confirmarán los temores a caídas de beneficios?
Si la incertidumbre desaparece y los temores de caídas de beneficios no se materializan, las cotizaciones pueden recuperarse.
En conclusión, hay que estar atentos a tres variables:
1. Prima de riesgo
2. Tipos de interés
3. Perspectivas de beneficios
Hay dos escenarios extremos que no están muy alejados uno del otro:
a. Pesimista (bearish). Si el círculo vicioso sigue realimentándose, y la incertidumbre y los temores lejos de desaparecer se amplían.
b. Optimista (bullish). El círculo vicioso se rompe, y se conforma un círculo virtuoso, en el que la tasa de riesgo se normaliza, la incertidumbre remite, y las perspectivas de beneficio se recuperan.
Cada uno puede apostar por lo que quiera.
Quizás sea una cuestión de tiempo. Todo pasa por prever cuando se romperá el círculo vicioso en el que nos hemos metido. Los optimistas creen que pronto. Los pesimistas apuestan porque dure.

Apenas hemos visto desinflarse la burbuja inmobiliaria, y ya tenemos otra burbuja: la de los renovables.
Nuestra sociedad es proclive a apuntarse a las modas. Y ahora la moda es invertir en renovables. Los más poderosos en eólica; los inversores más modestos en fotovoltaica (solar).
Leo que la suma de potencia solicitada por los proyectos solares planteados en España es 10.000 Mw, que es más que toda la potencia existente en el mundo.
Aquí, cuando algo se pone de moda, se apunta todo quisqui.
El resultado está claro: la solar ha dejado de ser una alternativa de inversión interesante.
¿cuál será la próxima burbuja?