Mercado inmobiliario

El dinero español huye a Luxemburgo

Mientras aquí discutimos a la vez que nos plegamos al populismo más insensato, el dinero huye en estampida a Luxemburgo. Los fondos de inversión españoles se deslocalizan a Luxemburgo a marchas forzadas, y lo mismo las SICAV (el villano de todas las malas películas políticas que ahora mismo no dejan de pasarnos por las televisiones patrias).

Y eso es porque los partidos políticos dan palos de ciego sin afrontar de cara los problemas del país.

Si no habíamos tenido suficiente con la deslocalización industrial, ahora deberemos pagar las consecuencias de la deslocalización financiera. Absurdo e innecesario. ¡Qué pena de país!

¡Ah, y mientras tanto están subiendo los precios de los inmuebles, donde se refugia el dinero que se queda aquí, volviendo a sentar las bases de una nueva burbuja inmobiliaria a medio plazo! ¡De locos!

¿Se inicia el ciclo alcista del inmobiliario?

Ya casi nadie duda de que el mercado inmobiliario español ha tocado suelo. Todo apunta a que se inicia tímidamente el ciclo alcista del inmobiliario. Los alquileres suben, las plusvalías crecen y las promociones regresan a nuestras ciudades.

Esperemos que, como dice el experto Mikel Echavarren (ver su libro Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria, publicado por Libros de Cabecera), esta vez el sector inmobiliario descarte las prácticas del pasado y se evite una nueva burbuja. Por ahora parece que es así.

Mi modesta sugerencia, a los industriales y a las administraciones, es que antes de decidir nada se pregunten esto: ¿cuál es la demanda? Y para eso que estudien a fondo la evolución de la población de las ciudades donde se ubican esos activos inmobiliarios y las características de la demanda futura esperable de los mismos. Espero que esta vez el sector inmobiliario se desarrolle desde la demanda y no desde la oferta (inmenso error) como se desarrolló en el pasado.

Vuelve el ladrillo

Aparecen síntomas de recuperación del mercado inmobiliario. La inversión extranjera ya es un hecho, y la escasez de pisos en alquiler en las grandes ciudades se está viendo como una buena oportunidad por los inversores ávidos de superar la magra rentabilidad de los mercados financieros.

Un fenómeno social está empujando el mercado de la vivienda: el aumento de la propensión al alquiler de una nueva generación de jóvenes españoles.

Los inmuebles comerciales y de oficinas se mueven al ritmo de la expansión hotelera y de la recuperación del consumo y la inversión.

Ahora más que nunca hay que leer el libro Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria, editado por Libros de Cabecera. Lo podeis encontrar en www.librosdecabecera.com

Barcelona y el turismo: un éxito que hay que gestionar

Barcelona es un destino turístico en alza. La ciudad está materialmente invadida de turistas. Especialmente desde mayo a septiembre, aunque el nivel mínimo es alto durante todo el año. Hay zonas de la ciudad materialmente tomada por los turistas. Y el ayuntamiento está obligado a poner freno y orden a este fenómeno. Hay que ordenar para mantener al máximo los beneficios y reducir o eliminar, si es posible, los perjuicios. Si no se hace, a medio plazo pasarán dos cosas que nadie quiere: primero, volverán a surgir conflictos entre los barceloneses y los turistas, como ya ha pasado en la Barceloneta; y segundo, se acabará con la gallina de los huevos de oro, porque la ciudad acabará deteriorándose tanto que los turistas dejarán de venir. Y, obviamente, cerrarán hoteles y apartamentos.

El primer afectado por esos cambios va a ser el sector de la hostelería y los apartamentos turísticos. Barcelona tiene unas 70.000 plazas hoteleras (casi el doble que hace 10 años) y unos 10.000 apartamentos turísticos (que calculo que supone unas 40.000 plazas más). Es una capacidad muy considerable, que se concentra especialmente en algunos barrios, y que estimo que llega a suponer (estimo) un ratio ciudadano/turista que en algún caso llega a no superar la relación 2 a 1. Inasumible.

Poner orden supone frenar el crecimiento desaforado y desordenado que se ha dado hasta ahora. La autorización de apartamentos turísticos está actualmente congelada, en una moratoria hasta octubre de 2016. Y los permisos hoteleros se amontonan sobre la mesa de la nueva alcaldesa.

¿Qué es lógico que pase? Pues que se apueste por la selectividad, la calidad (con unos mínimos exigentes), que se evite la saturación en determinadas ubicaciones. En cuanto a los apartamentos turísticos, igual: exigencia de que se limiten a edificios completos, y que respeten unos mínimos de superficie y servicios.

Actualmente se venden apartamentos turísticos con un sobre coste de casi 100.000€ debido a las restricciones de permisos. Pero los que están en edificios de viviendas tienen sus días contados. El impacto que todo ello tendrá en el mercado inmobiliario será importante.

¿Es momento de volver a invertir en inmuebles?

En mi opinión solo lo es pensando en la rentabilidad por alquiler y analizando muy bien qué se compra (pisos, locales, oficinas, naves…) y dónde se compra. En zonas turísticas (y eso incluye las grandes ciudades) hay que incluir los apartamentos turísticos, el último gran producto inmobiliario.

En cualquier caso los inversores hemos de tener en cuenta que hay una desviación importante entre la rentabilidad teórica (bruta) del producto inmobiliario en alquiler y la rentabilidad neta después de gastos e incluyendo los tiempos que el bien no está alquilado y los costes de reforma periódica que requieren cada ciertos años.

En cualquier caso, como digo, creo que es una alternativa a los activos financieros que hay que empezar a considerar.

2015: vuelta a los inmuebles?

No creo que 2015 suponga un regreso a la compra compulsiva de viviendas que vivimos en España desde el 95 al 2008, pero estoy convencido que será el año de confirmación de la vuelta a una cierta normalidad, tanto en la construcción como en la venta de pisos.

Los bajos tipos de interés harán que la inversión en inmuebles para su alquiler tome auge, así como un retorno del comprador finalista, empujado por la financiación a bajos tipos de interés.

Los inmuebles los compran extranjeros

Leo que en el primer semestre de 2014 el 65% de las ventas de inmuebles en España han sido hechas por extranjeros. El 48% eran no europeos.

¿Disparo de salida para la compra de inmuebles?

Es una pregunta que seguro que se está haciendo mucha gente.

Los primeros síntomas de que ese momento no está muy lejos ya los podemos leer en los diarios económicos: los fondos buitre ya están comprando carteras de inmuebles de los bancos españoles.

Habrá que estar atentos.

Otra cosa es que el crédito bancario vuelva a fluir para dinamizar la demanda. Para eso habrá que esperar un poco.

Resucitar el mercado inmobiliario

Hemos de reanimar y resucitar el mercado inmobiliario cuanto antes.

Creo que eso depende de tres factores:

a) La llegada a un punto de realismo en la valoración de los inmuebles. Ya se habla de una caída del 30%. No hemos de estar lejos del punto de recuperación. Cuando quienes hayan de comprar no duden de que los precios vayan a seguir bajando, e incluso crean que hacen un buen negocio.

b) La recuperación del acceso al crédito.

c) La recuperación del empleo, paralela a la recuperación del crecimiento económico.

Creo que el punto más importante es el primero. Cuando se alcance se pondrá en marcha el mecanismo de la recuperación, lento al principio, pero girando en la dirección adecuada. Después del punto a) se activará el c) y por último llegaremos al b).

Por eso creo que es tan importante que de una vez por todas los poseedores de activos inmobiliarios asuman precios que hagan atractiva su compra. Acepten que los inmuebles no tienen un valor por sí mismos, sino cuando haya alguien que los compre. Un precio fuera de mercado no es un precio, es una quimera.

¿Quien pensaba que la explosión de la burbuja inmobiliaria iba a ser tan letal?

Yo avisé repetidamente de los peligros de la burbuja inmobiliaria, pero he de reconocer que no me imaginaba que su explosión iba a ser tan dañina. La caída de la actividad inmobiliaria y de los precios inmobiliarios se está llevando por delante el sostenimiento de la administración pública y el sistema financiero español, porque ambos se desarrollaron en exceso apoyados en el boom inmobiliario.

Estamos viviendo el peor período de la sociedad española desde la posguerra. Nuestros parados y desahuciados dan fe de ello.

A corto plazo todo es doloroso. Confiemos que a largo plazo (lo he dicho muchas veces en este blog) sirva para que limpiemos de irregularidades e ineficiencias nuestro entramado social, económico y político, y  entremos de verdad en el siglo XXI.