Mercado inmobiliario

¿Quien pensaba que la explosión de la burbuja inmobiliaria iba a ser tan letal?

Yo avisé repetidamente de los peligros de la burbuja inmobiliaria, pero he de reconocer que no me imaginaba que su explosión iba a ser tan dañina. La caída de la actividad inmobiliaria y de los precios inmobiliarios se está llevando por delante el sostenimiento de la administración pública y el sistema financiero español, porque ambos se desarrollaron en exceso apoyados en el boom inmobiliario.

Estamos viviendo el peor período de la sociedad española desde la posguerra. Nuestros parados y desahuciados dan fe de ello.

A corto plazo todo es doloroso. Confiemos que a largo plazo (lo he dicho muchas veces en este blog) sirva para que limpiemos de irregularidades e ineficiencias nuestro entramado social, económico y político, y  entremos de verdad en el siglo XXI.

La banca (no) gana

Son malos tiempos para la banca. Las perspectivas de pérdidas por deterioro del valor de sus activos afectan a toda a banca europea incluida la española. Afectan, de hecho, a casi toda la banca mundial.
En los bancos españoles el principal elemento de deterioro proviene de la caída del valor de sus garantías inmobiliarias y de la morosidad ligada al crédito inmobiliario, en especial el concedido a promotores, y de éstos muy especialmente el concedido para la compra de suelo.
En los bancos europeos en general es debido a la devaluación de las carteras de deuda pública de países con riesgos crecientes de impago, en especial Grecia, pero también España, Italia, Portugal o irlanda. La deuda pública ha dejado de ser el activo sin riesgo. Sólo determinada deuda, como la alemana, conserva ese título.
Esas perspectivas de pérdidas están bloqueando a la mayoría de bancos europeos, por eso restringen el crédito a empresas, porque no saben a ciencia cierta con que fondos cuentan (o mejor, sí que saben que cuentan con menos de lo que puede parecer).
Las esperanzas se basan en que mejore la situación económica, pero es difícil si no hay crédito, o que llegue alguna solución pública, pero las arcas estatales están vacías en la mayoría e estados.
Todos miran a Alemania y a los estados solventes, con la esperanza de que impulsen la solución, pero sus ciudadanos se resisten bajo el viejo dicho de que cada palo aguante su vela. Acabarán haciéndolo, porque se darán cuenta de que también es su vela, al menos en una Europa cobijada bajo la vela del euro.
En medio, la banca obligada a hacer muy bien sus deberes: austeridad, eficiencia, diversificación… Y los empresarios y todos los ciudadanos rezando porque las medidas se tomen cuanto antes, al menos mientras estemos vivos.

No se venden pisos y los precios siguen bajando

No es de extrañar. Por un lado la incertidumbre ante la avalancha de noticias y predicciones negativas sobre la economía, por otro la realidad irrefutable de miles de parados y empresarios arruinados o con problemas, por otro la sequía crediticia y por último, pero no menos importante, la percepción de los compradores potenciales de que los precios actuales aún van a bajar, hacen que la atonía de las ventas vaya para largo y que no se vea un final a la caída de precios. Aunque afecta a todo tipo de pisos y todo tipo de zonas, es obvio que cuanto más exclusivo y diferenciado sea el producto, como cualquier producto, mejor es su posición y menor su caída.

Los precios inmobiliarios aún han de bajar un 50%

Ayer me detuve a ver un programa de televisión en el que un gurú afirmaba que los precios inmobiliarios en España aún han de bajar un 50% más en los próximos 4-5 años, que será, por tanto, el período en el que el sector seguirá paralizado. Es posible que tenga razón, y si es así, apañados vamos.

El mayor problema no es que tengan que bajar el 50% (que aunque creo que es un porcentaje exagerado, es posible que sea así), el mayor problema es que tarde 4 o 5 años en hacerlo. Ojalá estos avisos sirvan para que el mercado haga esa rebaja más rápido. Es lo único que puede salvarnos.

(Por cierto, que en breve vamos a publicar en Libros de Cabecera un magnífico libro de Mikel Echavarren, un muy prestigioso consultor inmobiliario, totulado Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria, que creo que será una referencia para conseguir, poco a poco, el resurgimiento del sector inmobiliario en una nueva era, más como industria profesionalizada y racionalizada que como negocio especulativo al alcance de cualquiera.

Dinero preso en inversiones inmobiliarias

Después de la caída fulgurante de los precios inmobiliarios hay mucho dinero de inversores que está preso de proyectos que no permiten salirse sin pérdidas.

Muchos de esos inversores (la mayoría yo diría) confían en que en un futuro (por arte de magia) vuelva a subir el valor de sus activos y recuperen lo invertido. La cuestión es: ¿cuándo subirá hasta recuperar el valor de lo invertido? ¿Mientras eso pasa habrá que invertir más? Son pocos los inversores inmobiliarios que se plantean su inversión en términos financieros: rentabilidad del dinero en relación al tiempo y al coste de capital en el que incurren.

No se dan cuenta que es posible que recuperen un valor similar al capital que les va a exigir a partir de ahora. Y que es mejor negocio forzar la venta de los activos cuanto antes. Incluso quizás cederlos a los bancos financiadores sin más (si eso es posible, al ser propiedad de un sociedad y no estar avalados los créditos).

Aunque se planteen la venta de sus activos, esos inversores se empeñan en pedir un precio en función de su coste y no en función del valor de mercado que actualmente tienen los mismos. Un grave error, que muchos otros sectores económicos descubrieron hace tiempo.

Muchos de estos conceptos se plasman en el libro DEL NEGOCIO INMOBILIARIO A LA INDUSTRIA INMOBILIARIA, de Mikel Echavarren, que vamos de publicar en breve en Libros de Cabecera. Un libro extraordinariamente interesante para un asunto que nos afecta a todos. Su tesis es que el negocio inmobiliario se ha de normalizar y las empresas inmobiliarias profesionalizarse y obtener en el futuro un beneficio empresarial normal, lejos de los beneficios especulativos que obtuvieron en la época de la burbuja…

Los pisos seguirán bajando de precio

Es lo que opina mi amigo E.

E es director de una oficina bancaria y cree que la avalancha de pisos de bancos al mercado español aún ha de seguir con fuerza. En su opinión, que considero muy sensata, los pisos aún tienen de 6 meses a 1 año, por lo menos, de bajada. Si se le da la razón, hay que esperarse a comprar piso a finales de 2011.

¿Será entonces cuando de verdad veamos remontar el vuelo a nuestra economía?

El estilo RUMASA

Cuando hablaba hace un par de post de empresarios que no aportan nada, entre los que tenía en mi cabeza estaba Ruiz Mateos. Rumasa es el tipo de empresa y de empresario que se reproduce en diversas versiones en el mundo, y en especial en España, más de lo que me gustaría.

Hace unos meses que la plaga “rumasa” me afecta personalmente, porque participo en una sociedad que posee una fábrica de Ruiz Mateos (en concreto la que produce el batido de chocolate Cacaolat, en Barcelona), y el personaje y su familia han dejado de pagarnos el alquiler mensual que nos deben desde hace bastantes meses. De nada sirven las amenazas de desahucio y otras actuaciones legales. Parecen estar inmunizados.

¿Es que no tienen dinero? ¿Es que sencillamente no quieren pagar? ¿Es que consideran el retraso sistemático de los pagos una manera ingeniosa de gestionar su tesorería y reducir su endeudamiento? No lo sé. Pero es una vergüenza.

No sé si usted, querido lector tiene pagarés de la famosa Rumasa, o si conoce a alguien que los tenga, pero yo no dormiría tranquilo. Aunque quizás no debería decirlo, a ver si yo acabo no cobrando. Bueno, no; sinceramente creo que no cobraré de ninguna manera. ¿España en el siglo XVI de los pícaros, de Rinconete y Cortadillo? No, aunque parezca increible, España en el siglo XXI.

No ha cambiado nada. Así nos va.

¡Ah! Por cierto, mi inversión la doy por perdida. El hundimiento del precio de los solares, consecuencia del derrumbe de los precios inmobiliarios y de las expectativas de comercialización de los pisos, nos situa al borde del concurso de acreedores, que presentaremos formal o informalmente cualquier día de éstos.

¿Se inicia un largo ciclo de alza constante de los tipos de interés?

Leo las conclusiones de un informe del McKinsey Global Institute en el que vaticina un período de 20 años, desde ahora, en el que los tipos de interés irán al alza. Las razones que le llevan a pensarlo se fundamenten en que dos factores:

a) Un enorme alza en la demanda de capitales.

Será como consecuencia de las inversiones que se requerirán en las dos próximas décadas para dotar de infraestructuras a los grandes países emergentes (principalmente los BRIC, pero también otros países en todos los continentes, sin olvidarnos de África), como consecuencia del surgimiento económico y la demanda social consecuente que se producirá o ya se está produciendo en todos esos países, capitaneados por la inmensa China, desde luego. Habla de “un ciclo histórico de inversión”. Algo parecido a la reconstrucción que siguió a la Segunda Guerra Mundial. En 20 años, predice que la inversión mundial anual será más del doble de la actual.

b) Un descenso generalizado de la tasa de ahorro.

Tanto en las economías desarrolladas, por causa del envejecimiento de su población, como en las economías emergentes, y sobre todo China, como consecuencia de la “normalización” de sus tasas de ahorro al convertirse en sociedades más “occidentalizadas” y por tanto más arropadas por los servicios públicos (educación, sanidad, jubilación….). Este último es un argumento algo discutible, pero muy interesante.

Si lo que prevén sucede, los tipos de interés tenderán al alza y se mantendrán altos porque se producirá un desajuste entre la demanda y la oferta de capitales, siendo la demanda estimada en las próximas dos décadas paulatinamente superior a la oferta.

Las implicaciones

Las empresas que consuman recursos financieros y basen su modelo de negocio en que éstos sean baratos, verán peligrar sus negocios. Todas las empresas se habrán de asegurar las fuentes de financiación con mucho cuidado, porque viene una época de dinero escaso y caro. Lo contrario de lo que hemos vivido en las décadas pasadas.

Probablemente sean tiempos buenos para la banca, intermediaria en un productdo más valioso que lo que ha sido hasta ahora.

¿Qué consecuencias puede tener en las bolsas? No lo sé, aunque a bote pronto se me ocurren dos antagónicas: puede ser bueno que las empresas deban acudir a la bolsa para financiarse, pero malo que los intereses estén altos, porque habrá inversores que se conformen con el cobro seguro de los cupones, y a las empresas les costará más cara la financiación.

¿Y la inflación? ¿Y el mercado inmobiliario?

Pero, en fin, son efectos muy a largo plazo, que por ahora no deben preocuparnos. ¿O si?

La deuda bancaria aprieta

Hoy leo en el diario Expansión las declaraciones de alguien cercano a Filmax, empresa dedicada a producción y distribución de películas, justificando la situación delicada por la que pasa la empresa, que ha presentado una petición judicial de pre-concurso de acreedores. Dice “El negocio va más lento que el vencimiento de la deuda”. Me ha parecido una frase muy clara de la situación por la que pasa la empresa. Lo mismo pueden decir muchas otras sociedades en medio de la crisis que estamos viviendo en España, y que está llevando a multitud de crisis financieras, y que está llevando a muchos inversores a dar por perdidos los capitales que invirtieron en sociedades diversas, sobre todo de negocios inmobiliarios.

Estamos en una época, como he dicho en muchos post anteriores, en la que la pinza fatal producida por el endeudamiento bancario excesivo y la caída de las cifras de negocio en todos los sectores, está conduciendo una tras otra a multitud de sociedades a que su valor sea inferior a la magnitud de su deuda. La consecuencia en obvia: accionistas que pierden sus empresas, porque no valen nada, y bancos que se deben quedar con ellas si quieren recuperar sus créditos.

La única esperanza que tienen los accionistas es que los bancos confíen en los propios accionistas para sacar adelante el negocio, y eso les de alguna opción a recuperar una parte de su inversión, al menos en un plazo de tiempo razonable (que siempre serán años, tal como van las cosas).

El mercado inmobiliario despega en Estados Unidos

Parece que el hundimiento del mercado inmobiliario norteamericano, causa primera de la crisis subprime que desencadenó la crisis global que padecemos, ya ha pasado. Las ventas de casas se recuperan en aquel país, señal de que los precios, aunque muy por debajo de los niveles previos a la crisis, se han estabilizado.

Es una buena señal, que ahora se refleja en las bolsas y en un futuro debería reflejarse en la economía en general.

En España aún no se ha recuperado el mercado inmobiliario, pero las buenas noticias del otro lado del Atlántico ayudarán, sin duda, a que lo haga en un futuro. Quizás permitan que toque fondo en lo que queda de año y que en 2010 asistamos a una recuperación, aunque sea tímida. ¡Todo lo que signifique parar la caída será bienvenido!