Mercado inmobiliario

2015: vuelta a los inmuebles?

No creo que 2015 suponga un regreso a la compra compulsiva de viviendas que vivimos en España desde el 95 al 2008, pero estoy convencido que será el año de confirmación de la vuelta a una cierta normalidad, tanto en la construcción como en la venta de pisos.

Los bajos tipos de interés harán que la inversión en inmuebles para su alquiler tome auge, así como un retorno del comprador finalista, empujado por la financiación a bajos tipos de interés.

Los inmuebles los compran extranjeros

Leo que en el primer semestre de 2014 el 65% de las ventas de inmuebles en España han sido hechas por extranjeros. El 48% eran no europeos.

¿Disparo de salida para la compra de inmuebles?

Es una pregunta que seguro que se está haciendo mucha gente.

Los primeros síntomas de que ese momento no está muy lejos ya los podemos leer en los diarios económicos: los fondos buitre ya están comprando carteras de inmuebles de los bancos españoles.

Habrá que estar atentos.

Otra cosa es que el crédito bancario vuelva a fluir para dinamizar la demanda. Para eso habrá que esperar un poco.

Resucitar el mercado inmobiliario

Hemos de reanimar y resucitar el mercado inmobiliario cuanto antes.

Creo que eso depende de tres factores:

a) La llegada a un punto de realismo en la valoración de los inmuebles. Ya se habla de una caída del 30%. No hemos de estar lejos del punto de recuperación. Cuando quienes hayan de comprar no duden de que los precios vayan a seguir bajando, e incluso crean que hacen un buen negocio.

b) La recuperación del acceso al crédito.

c) La recuperación del empleo, paralela a la recuperación del crecimiento económico.

Creo que el punto más importante es el primero. Cuando se alcance se pondrá en marcha el mecanismo de la recuperación, lento al principio, pero girando en la dirección adecuada. Después del punto a) se activará el c) y por último llegaremos al b).

Por eso creo que es tan importante que de una vez por todas los poseedores de activos inmobiliarios asuman precios que hagan atractiva su compra. Acepten que los inmuebles no tienen un valor por sí mismos, sino cuando haya alguien que los compre. Un precio fuera de mercado no es un precio, es una quimera.

¿Quien pensaba que la explosión de la burbuja inmobiliaria iba a ser tan letal?

Yo avisé repetidamente de los peligros de la burbuja inmobiliaria, pero he de reconocer que no me imaginaba que su explosión iba a ser tan dañina. La caída de la actividad inmobiliaria y de los precios inmobiliarios se está llevando por delante el sostenimiento de la administración pública y el sistema financiero español, porque ambos se desarrollaron en exceso apoyados en el boom inmobiliario.

Estamos viviendo el peor período de la sociedad española desde la posguerra. Nuestros parados y desahuciados dan fe de ello.

A corto plazo todo es doloroso. Confiemos que a largo plazo (lo he dicho muchas veces en este blog) sirva para que limpiemos de irregularidades e ineficiencias nuestro entramado social, económico y político, y  entremos de verdad en el siglo XXI.

La banca (no) gana

Son malos tiempos para la banca. Las perspectivas de pérdidas por deterioro del valor de sus activos afectan a toda a banca europea incluida la española. Afectan, de hecho, a casi toda la banca mundial.
En los bancos españoles el principal elemento de deterioro proviene de la caída del valor de sus garantías inmobiliarias y de la morosidad ligada al crédito inmobiliario, en especial el concedido a promotores, y de éstos muy especialmente el concedido para la compra de suelo.
En los bancos europeos en general es debido a la devaluación de las carteras de deuda pública de países con riesgos crecientes de impago, en especial Grecia, pero también España, Italia, Portugal o irlanda. La deuda pública ha dejado de ser el activo sin riesgo. Sólo determinada deuda, como la alemana, conserva ese título.
Esas perspectivas de pérdidas están bloqueando a la mayoría de bancos europeos, por eso restringen el crédito a empresas, porque no saben a ciencia cierta con que fondos cuentan (o mejor, sí que saben que cuentan con menos de lo que puede parecer).
Las esperanzas se basan en que mejore la situación económica, pero es difícil si no hay crédito, o que llegue alguna solución pública, pero las arcas estatales están vacías en la mayoría e estados.
Todos miran a Alemania y a los estados solventes, con la esperanza de que impulsen la solución, pero sus ciudadanos se resisten bajo el viejo dicho de que cada palo aguante su vela. Acabarán haciéndolo, porque se darán cuenta de que también es su vela, al menos en una Europa cobijada bajo la vela del euro.
En medio, la banca obligada a hacer muy bien sus deberes: austeridad, eficiencia, diversificación… Y los empresarios y todos los ciudadanos rezando porque las medidas se tomen cuanto antes, al menos mientras estemos vivos.

No se venden pisos y los precios siguen bajando

No es de extrañar. Por un lado la incertidumbre ante la avalancha de noticias y predicciones negativas sobre la economía, por otro la realidad irrefutable de miles de parados y empresarios arruinados o con problemas, por otro la sequía crediticia y por último, pero no menos importante, la percepción de los compradores potenciales de que los precios actuales aún van a bajar, hacen que la atonía de las ventas vaya para largo y que no se vea un final a la caída de precios. Aunque afecta a todo tipo de pisos y todo tipo de zonas, es obvio que cuanto más exclusivo y diferenciado sea el producto, como cualquier producto, mejor es su posición y menor su caída.

Los precios inmobiliarios aún han de bajar un 50%

Ayer me detuve a ver un programa de televisión en el que un gurú afirmaba que los precios inmobiliarios en España aún han de bajar un 50% más en los próximos 4-5 años, que será, por tanto, el período en el que el sector seguirá paralizado. Es posible que tenga razón, y si es así, apañados vamos.

El mayor problema no es que tengan que bajar el 50% (que aunque creo que es un porcentaje exagerado, es posible que sea así), el mayor problema es que tarde 4 o 5 años en hacerlo. Ojalá estos avisos sirvan para que el mercado haga esa rebaja más rápido. Es lo único que puede salvarnos.

(Por cierto, que en breve vamos a publicar en Libros de Cabecera un magnífico libro de Mikel Echavarren, un muy prestigioso consultor inmobiliario, totulado Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria, que creo que será una referencia para conseguir, poco a poco, el resurgimiento del sector inmobiliario en una nueva era, más como industria profesionalizada y racionalizada que como negocio especulativo al alcance de cualquiera.

Dinero preso en inversiones inmobiliarias

Después de la caída fulgurante de los precios inmobiliarios hay mucho dinero de inversores que está preso de proyectos que no permiten salirse sin pérdidas.

Muchos de esos inversores (la mayoría yo diría) confían en que en un futuro (por arte de magia) vuelva a subir el valor de sus activos y recuperen lo invertido. La cuestión es: ¿cuándo subirá hasta recuperar el valor de lo invertido? ¿Mientras eso pasa habrá que invertir más? Son pocos los inversores inmobiliarios que se plantean su inversión en términos financieros: rentabilidad del dinero en relación al tiempo y al coste de capital en el que incurren.

No se dan cuenta que es posible que recuperen un valor similar al capital que les va a exigir a partir de ahora. Y que es mejor negocio forzar la venta de los activos cuanto antes. Incluso quizás cederlos a los bancos financiadores sin más (si eso es posible, al ser propiedad de un sociedad y no estar avalados los créditos).

Aunque se planteen la venta de sus activos, esos inversores se empeñan en pedir un precio en función de su coste y no en función del valor de mercado que actualmente tienen los mismos. Un grave error, que muchos otros sectores económicos descubrieron hace tiempo.

Muchos de estos conceptos se plasman en el libro DEL NEGOCIO INMOBILIARIO A LA INDUSTRIA INMOBILIARIA, de Mikel Echavarren, que vamos de publicar en breve en Libros de Cabecera. Un libro extraordinariamente interesante para un asunto que nos afecta a todos. Su tesis es que el negocio inmobiliario se ha de normalizar y las empresas inmobiliarias profesionalizarse y obtener en el futuro un beneficio empresarial normal, lejos de los beneficios especulativos que obtuvieron en la época de la burbuja…

Los pisos seguirán bajando de precio

Es lo que opina mi amigo E.

E es director de una oficina bancaria y cree que la avalancha de pisos de bancos al mercado español aún ha de seguir con fuerza. En su opinión, que considero muy sensata, los pisos aún tienen de 6 meses a 1 año, por lo menos, de bajada. Si se le da la razón, hay que esperarse a comprar piso a finales de 2011.

¿Será entonces cuando de verdad veamos remontar el vuelo a nuestra economía?