Mercado inmobiliario

El estilo RUMASA

Cuando hablaba hace un par de post de empresarios que no aportan nada, entre los que tenía en mi cabeza estaba Ruiz Mateos. Rumasa es el tipo de empresa y de empresario que se reproduce en diversas versiones en el mundo, y en especial en España, más de lo que me gustaría.

Hace unos meses que la plaga «rumasa» me afecta personalmente, porque participo en una sociedad que posee una fábrica de Ruiz Mateos (en concreto la que produce el batido de chocolate Cacaolat, en Barcelona), y el personaje y su familia han dejado de pagarnos el alquiler mensual que nos deben desde hace bastantes meses. De nada sirven las amenazas de desahucio y otras actuaciones legales. Parecen estar inmunizados.

¿Es que no tienen dinero? ¿Es que sencillamente no quieren pagar? ¿Es que consideran el retraso sistemático de los pagos una manera ingeniosa de gestionar su tesorería y reducir su endeudamiento? No lo sé. Pero es una vergüenza.

No sé si usted, querido lector tiene pagarés de la famosa Rumasa, o si conoce a alguien que los tenga, pero yo no dormiría tranquilo. Aunque quizás no debería decirlo, a ver si yo acabo no cobrando. Bueno, no; sinceramente creo que no cobraré de ninguna manera. ¿España en el siglo XVI de los pícaros, de Rinconete y Cortadillo? No, aunque parezca increible, España en el siglo XXI.

No ha cambiado nada. Así nos va.

¡Ah! Por cierto, mi inversión la doy por perdida. El hundimiento del precio de los solares, consecuencia del derrumbe de los precios inmobiliarios y de las expectativas de comercialización de los pisos, nos situa al borde del concurso de acreedores, que presentaremos formal o informalmente cualquier día de éstos.

¿Se inicia un largo ciclo de alza constante de los tipos de interés?

Leo las conclusiones de un informe del McKinsey Global Institute en el que vaticina un período de 20 años, desde ahora, en el que los tipos de interés irán al alza. Las razones que le llevan a pensarlo se fundamenten en que dos factores:

a) Un enorme alza en la demanda de capitales.

Será como consecuencia de las inversiones que se requerirán en las dos próximas décadas para dotar de infraestructuras a los grandes países emergentes (principalmente los BRIC, pero también otros países en todos los continentes, sin olvidarnos de África), como consecuencia del surgimiento económico y la demanda social consecuente que se producirá o ya se está produciendo en todos esos países, capitaneados por la inmensa China, desde luego. Habla de «un ciclo histórico de inversión». Algo parecido a la reconstrucción que siguió a la Segunda Guerra Mundial. En 20 años, predice que la inversión mundial anual será más del doble de la actual.

b) Un descenso generalizado de la tasa de ahorro.

Tanto en las economías desarrolladas, por causa del envejecimiento de su población, como en las economías emergentes, y sobre todo China, como consecuencia de la «normalización» de sus tasas de ahorro al convertirse en sociedades más «occidentalizadas» y por tanto más arropadas por los servicios públicos (educación, sanidad, jubilación….). Este último es un argumento algo discutible, pero muy interesante.

Si lo que prevén sucede, los tipos de interés tenderán al alza y se mantendrán altos porque se producirá un desajuste entre la demanda y la oferta de capitales, siendo la demanda estimada en las próximas dos décadas paulatinamente superior a la oferta.

Las implicaciones

Las empresas que consuman recursos financieros y basen su modelo de negocio en que éstos sean baratos, verán peligrar sus negocios. Todas las empresas se habrán de asegurar las fuentes de financiación con mucho cuidado, porque viene una época de dinero escaso y caro. Lo contrario de lo que hemos vivido en las décadas pasadas.

Probablemente sean tiempos buenos para la banca, intermediaria en un productdo más valioso que lo que ha sido hasta ahora.

¿Qué consecuencias puede tener en las bolsas? No lo sé, aunque a bote pronto se me ocurren dos antagónicas: puede ser bueno que las empresas deban acudir a la bolsa para financiarse, pero malo que los intereses estén altos, porque habrá inversores que se conformen con el cobro seguro de los cupones, y a las empresas les costará más cara la financiación.

¿Y la inflación? ¿Y el mercado inmobiliario?

Pero, en fin, son efectos muy a largo plazo, que por ahora no deben preocuparnos. ¿O si?

La deuda bancaria aprieta

Hoy leo en el diario Expansión las declaraciones de alguien cercano a Filmax, empresa dedicada a producción y distribución de películas, justificando la situación delicada por la que pasa la empresa, que ha presentado una petición judicial de pre-concurso de acreedores. Dice «El negocio va más lento que el vencimiento de la deuda». Me ha parecido una frase muy clara de la situación por la que pasa la empresa. Lo mismo pueden decir muchas otras sociedades en medio de la crisis que estamos viviendo en España, y que está llevando a multitud de crisis financieras, y que está llevando a muchos inversores a dar por perdidos los capitales que invirtieron en sociedades diversas, sobre todo de negocios inmobiliarios.

Estamos en una época, como he dicho en muchos post anteriores, en la que la pinza fatal producida por el endeudamiento bancario excesivo y la caída de las cifras de negocio en todos los sectores, está conduciendo una tras otra a multitud de sociedades a que su valor sea inferior a la magnitud de su deuda. La consecuencia en obvia: accionistas que pierden sus empresas, porque no valen nada, y bancos que se deben quedar con ellas si quieren recuperar sus créditos.

La única esperanza que tienen los accionistas es que los bancos confíen en los propios accionistas para sacar adelante el negocio, y eso les de alguna opción a recuperar una parte de su inversión, al menos en un plazo de tiempo razonable (que siempre serán años, tal como van las cosas).

El mercado inmobiliario despega en Estados Unidos

Parece que el hundimiento del mercado inmobiliario norteamericano, causa primera de la crisis subprime que desencadenó la crisis global que padecemos, ya ha pasado. Las ventas de casas se recuperan en aquel país, señal de que los precios, aunque muy por debajo de los niveles previos a la crisis, se han estabilizado.

Es una buena señal, que ahora se refleja en las bolsas y en un futuro debería reflejarse en la economía en general.

En España aún no se ha recuperado el mercado inmobiliario, pero las buenas noticias del otro lado del Atlántico ayudarán, sin duda, a que lo haga en un futuro. Quizás permitan que toque fondo en lo que queda de año y que en 2010 asistamos a una recuperación, aunque sea tímida. ¡Todo lo que signifique parar la caída será bienvenido!

La banca está jugando con fuego

Las promotoras inmobiliarias deben más de 300.000 millones de euros a la banca. Los bancos han preferido refinanciar a las inmobiliarias, sobre todo a las grandes, antes que verse obligadas a registrar la morosidad de sus créditos. Es como una huida hacia adelante, como una bomba de relojería que puede explotar en un futuro si los precios de los pisos no se recuperan en los próximos 3 años.

Mientras tanto, el 81% de las pymes (leo en el diario La Vanguardia) se quejan de que los bancos les ponen trabas para darles crédito.

Si las pymes se ahogan ante la falta de crédito y las promotoras se van hundiendo, arrastrando a muchos bancos, ¿qué futuro nos espera?

¿Por qué las promotoras inmobiliarias españolas están quebrando una tras otra?

Por tres razones:

  1. Porque sus proyectos han sido financiados por deuda bancaria, normalmente hipotecaria, en un porcentaje muy alto de la inversión total, en media digamos que el 80%. Su balance registra un enorme apalancamiento. La carga financiera de esos créditos está pensada para ser soportada por un margen de beneficio amplio y un período de venta de las promociones muy ágil, de modo que a la finalización de la construcción ya pudiera ser amortizado el crédito.
  2. Porque el mercado, sumido en una gran burbuja, se ha desplomado, y no se vende nada, o se hace a una velocidad muy lenta o unos precios muy por debajo de los previstos en el plan de negocio de la promoción. Probablemente se deberían hacer rebajas de un 30 ó 40% para encontrar compradores y vender todas las promociones. Pero ese descuento supondría registrar pérdidas.
  3. Atrapados en la disyuntiva de vender con pérdida para obtener liquidez, o verse abocados a la ejecución hipotecaria o el concurso de acreedores, los promotores no saben qué hacer. La mayoria opta por el concurso.
  4. Sólo hay dos formas de evitarlo: o aumentar capital para hacer frente a la deuda y esperar tiempos mejores, o vender, aunque sea con pérdida, para evitar la pérdida de la empresa.

La situación, como se pueden imgainar, no es nada fácil.

¿Dónde están los 300.000 millones de euros del agujero inmobiliario?

Leía el otro día un artículo del profesor Xavier Sala i Martí en el que afirmaba que la deuda bancaria de las inmobiliarias en España ascendía a 300.000 millones de euros. Sin duda es esa una cifra estratosférica que le va a costar digerir a la economía española en general y al sistema bancario español en particular.

Ahora mismo es como si la economía española sufriese un empacho producido por esos millones, del que estamos todos esperando que se cure, a base de purgas y aceite de ricino, para que pueda seguir digiriendo con normalidad la actividad económica: dando crédito a las familias y a las empresas, y alejando el fantasma de las quiebras bancarias y de la recesión económica.

Sala nos recuerda que esa cifra representa un 10% del PIB español, si no me equivoco. Dicho de otro modo, no será fácil curar el empacho.

Pero yo me preguntaba cuando leía el artículo: ¿dónde están esos 300.000 millones?

Si han ido a parar a manos de las empresas inmobiliarias, se deben haber repartido en las finanzas de éstas. ¿En qué?

Aceptemos que la mayoría están en los activos invendidos que dichas inmobiliarias han producido con ese dinero: casas, pisos, locales, naves, solares… Y que dichos activos han perdido o van a perder un tercio de su valor.

Pero vayamos a los costes a los que han hecho frente los promotores, a manos de quien han pasado esos 300.000 millones que ahora se han evaporado o que sólo valen 200.000.

La producción de esos activos ha supuesto pagar por su construcción, y ese dinero ha ido a parar al entramado industrial de la construcción. Vale. Pero todos sabemos que el mayor coste al que ha de hacer 1frente una promoción es el suelo. Probablemente unos 100.000 millones han ido a parar a propietarios de suelo que en los muchos años de vacas gordas se han enriquecido enormemente con la espiral de crecimiento de precio de los solares.

¿Dóne ha ido a parar ese enorme capital?

Sin duda parte de él se ha reinvertido en nuevos solares, y ahora está atrapado en la caída de los precios. Pero otra parte, pongamos que 50.000 millones, ha ido a parar a los bolsillos de alguien que no los ha reinvertido. ¿Qué han hecho con ese dinero?

¿Cuándo tocaremos fondo en esta crisis?

Las elecciones norteamericanas ayudarán a disipar parte de la incertidumbre que ataca como un virus a la economía mundial. Se trata, nada más y nada menos que de saber quien va a presidir el país más poderoso del mundo.

No obstante, creo que estamos aún muy lejos de tocar fondo.

En mi modesta opinión, para que toquemos fondo se han de dar tres premisas.

Primero que se resuelva la crisis financiera, y la banca vuelva a la normalidad y se reactive la oferta de crédito. Creo que se está en la senda adecuada, y se alcanzará una cierta normalidad hacia final de año.

Segundo que se toque suelo en la caída del mercado inmobiliario, y se vuelva a activar la compraventa, aunque sea a precios hasta un 40 o 50% por debajo de los precios previos a la crisis. En Estados Unidos ya se anotan signos de recuperación de transacciones, aunque a precios muy rebajados. En España aún estamos lejos. Creo que dentro del primer trimestre o semestre de 2009 podemos tocar suelo en el aspecto inmobiliario. Pongamos que en el segundo semestre se empiece a notar la recuperación.

En cuanto al tercero, es consecuencia de la caída del consumo y la inversión, y la subsiguiente crisis empresarial generalizada que han traído consigo. Las economías de la mayoría de países del mundo ha entrado o está entrando en recesión. España es un caso claro. El crecimiento del PIB es ahora mismo negativo, y existe un consenso generalizado de que será aún peor en 2009. El suelo creo que se tocará en 2010. Y no se sabe a qué nivel puede encontrarse suelo. Será, sin duda, a un nivel bajo, muy bajo.

El panorama, a efectos de expectativas se suele adelantar unos seis meses a la realidad, por lo que quizás se empiece a descontar un futuro mejor hacia mediados de 2009, con la consiguiente recuperación de las bolsas. Quizás las de algunos países empiecen a mejorar en la primera mitad de 2009; la española no creo que lo haga hasta la segunda mitad, en el mejor de los casos.

¿HAY ALGUIEN QUE DUDE AHORA DE QUE ESTABAMOS en España ANTE UNA BURBUJA INMOBILIARIA?

Las caídas de ventas, y la consiguiente caída de precios son palpables en toda España. Los excesos de antaño nos traen las penas de hogaño.

Cuando lo avisábamos algunos hace un año, e incluso dos y tres, había quien nos miraba con un deje de sorna. Ahora esos mismos deben pensar en nuestros avisos, quizás para arrepentirse de no haberlos tenido en cuenta.

¿Servirá para que aprendamos algo?

Morosidad bancaria en España

Un dato interesante para quien le interese seguir el impacto de la crisis inmobiliaria en España.
Bankinter, uno de los bancos que mejor informa de la evolución de sus cifras, y que, a la vez, presume, con razón, de la política de riesgos mas estricta, ha aumentado su morosidad, a fecha 30 de septiembre de 2007 (en relación a 2006) en un 57%, pasando de 87 a 137 millones de euros.
¡Ojo: un 57%!
En contrapartida, debe decirse que Bankinter tiene una cobertura en provisiones de morosidad del 400%.
La cuestión que se me ocurre es: ¿Cuánto habrá aumentado la morosidad en otros bancos o cajas de ahorro que han sido menos restrictivos a la hora de conceder créditos inmobiliarios?
No me extrañaría que alguna entidad haya aumentado su morosidad en un 100%. Quizás ello explique los problemas de liquidez en el interbancario, y los rumores que escuchamos todos sobre la salud financiera de algunas cajas de ahorro.