Mercado inmobiliario

La banca está jugando con fuego

Las promotoras inmobiliarias deben más de 300.000 millones de euros a la banca. Los bancos han preferido refinanciar a las inmobiliarias, sobre todo a las grandes, antes que verse obligadas a registrar la morosidad de sus créditos. Es como una huida hacia adelante, como una bomba de relojería que puede explotar en un futuro si los precios de los pisos no se recuperan en los próximos 3 años.

Mientras tanto, el 81% de las pymes (leo en el diario La Vanguardia) se quejan de que los bancos les ponen trabas para darles crédito.

Si las pymes se ahogan ante la falta de crédito y las promotoras se van hundiendo, arrastrando a muchos bancos, ¿qué futuro nos espera?

¿Por qué las promotoras inmobiliarias españolas están quebrando una tras otra?

Por tres razones:

  1. Porque sus proyectos han sido financiados por deuda bancaria, normalmente hipotecaria, en un porcentaje muy alto de la inversión total, en media digamos que el 80%. Su balance registra un enorme apalancamiento. La carga financiera de esos créditos está pensada para ser soportada por un margen de beneficio amplio y un período de venta de las promociones muy ágil, de modo que a la finalización de la construcción ya pudiera ser amortizado el crédito.
  2. Porque el mercado, sumido en una gran burbuja, se ha desplomado, y no se vende nada, o se hace a una velocidad muy lenta o unos precios muy por debajo de los previstos en el plan de negocio de la promoción. Probablemente se deberían hacer rebajas de un 30 ó 40% para encontrar compradores y vender todas las promociones. Pero ese descuento supondría registrar pérdidas.
  3. Atrapados en la disyuntiva de vender con pérdida para obtener liquidez, o verse abocados a la ejecución hipotecaria o el concurso de acreedores, los promotores no saben qué hacer. La mayoria opta por el concurso.
  4. Sólo hay dos formas de evitarlo: o aumentar capital para hacer frente a la deuda y esperar tiempos mejores, o vender, aunque sea con pérdida, para evitar la pérdida de la empresa.

La situación, como se pueden imgainar, no es nada fácil.

¿Dónde están los 300.000 millones de euros del agujero inmobiliario?

Leía el otro día un artículo del profesor Xavier Sala i Martí en el que afirmaba que la deuda bancaria de las inmobiliarias en España ascendía a 300.000 millones de euros. Sin duda es esa una cifra estratosférica que le va a costar digerir a la economía española en general y al sistema bancario español en particular.

Ahora mismo es como si la economía española sufriese un empacho producido por esos millones, del que estamos todos esperando que se cure, a base de purgas y aceite de ricino, para que pueda seguir digiriendo con normalidad la actividad económica: dando crédito a las familias y a las empresas, y alejando el fantasma de las quiebras bancarias y de la recesión económica.

Sala nos recuerda que esa cifra representa un 10% del PIB español, si no me equivoco. Dicho de otro modo, no será fácil curar el empacho.

Pero yo me preguntaba cuando leía el artículo: ¿dónde están esos 300.000 millones?

Si han ido a parar a manos de las empresas inmobiliarias, se deben haber repartido en las finanzas de éstas. ¿En qué?

Aceptemos que la mayoría están en los activos invendidos que dichas inmobiliarias han producido con ese dinero: casas, pisos, locales, naves, solares… Y que dichos activos han perdido o van a perder un tercio de su valor.

Pero vayamos a los costes a los que han hecho frente los promotores, a manos de quien han pasado esos 300.000 millones que ahora se han evaporado o que sólo valen 200.000.

La producción de esos activos ha supuesto pagar por su construcción, y ese dinero ha ido a parar al entramado industrial de la construcción. Vale. Pero todos sabemos que el mayor coste al que ha de hacer 1frente una promoción es el suelo. Probablemente unos 100.000 millones han ido a parar a propietarios de suelo que en los muchos años de vacas gordas se han enriquecido enormemente con la espiral de crecimiento de precio de los solares.

¿Dóne ha ido a parar ese enorme capital?

Sin duda parte de él se ha reinvertido en nuevos solares, y ahora está atrapado en la caída de los precios. Pero otra parte, pongamos que 50.000 millones, ha ido a parar a los bolsillos de alguien que no los ha reinvertido. ¿Qué han hecho con ese dinero?

¿Cuándo tocaremos fondo en esta crisis?

Las elecciones norteamericanas ayudarán a disipar parte de la incertidumbre que ataca como un virus a la economía mundial. Se trata, nada más y nada menos que de saber quien va a presidir el país más poderoso del mundo.

No obstante, creo que estamos aún muy lejos de tocar fondo.

En mi modesta opinión, para que toquemos fondo se han de dar tres premisas.

Primero que se resuelva la crisis financiera, y la banca vuelva a la normalidad y se reactive la oferta de crédito. Creo que se está en la senda adecuada, y se alcanzará una cierta normalidad hacia final de año.

Segundo que se toque suelo en la caída del mercado inmobiliario, y se vuelva a activar la compraventa, aunque sea a precios hasta un 40 o 50% por debajo de los precios previos a la crisis. En Estados Unidos ya se anotan signos de recuperación de transacciones, aunque a precios muy rebajados. En España aún estamos lejos. Creo que dentro del primer trimestre o semestre de 2009 podemos tocar suelo en el aspecto inmobiliario. Pongamos que en el segundo semestre se empiece a notar la recuperación.

En cuanto al tercero, es consecuencia de la caída del consumo y la inversión, y la subsiguiente crisis empresarial generalizada que han traído consigo. Las economías de la mayoría de países del mundo ha entrado o está entrando en recesión. España es un caso claro. El crecimiento del PIB es ahora mismo negativo, y existe un consenso generalizado de que será aún peor en 2009. El suelo creo que se tocará en 2010. Y no se sabe a qué nivel puede encontrarse suelo. Será, sin duda, a un nivel bajo, muy bajo.

El panorama, a efectos de expectativas se suele adelantar unos seis meses a la realidad, por lo que quizás se empiece a descontar un futuro mejor hacia mediados de 2009, con la consiguiente recuperación de las bolsas. Quizás las de algunos países empiecen a mejorar en la primera mitad de 2009; la española no creo que lo haga hasta la segunda mitad, en el mejor de los casos.

¿HAY ALGUIEN QUE DUDE AHORA DE QUE ESTABAMOS en España ANTE UNA BURBUJA INMOBILIARIA?

Las caídas de ventas, y la consiguiente caída de precios son palpables en toda España. Los excesos de antaño nos traen las penas de hogaño.

Cuando lo avisábamos algunos hace un año, e incluso dos y tres, había quien nos miraba con un deje de sorna. Ahora esos mismos deben pensar en nuestros avisos, quizás para arrepentirse de no haberlos tenido en cuenta.

¿Servirá para que aprendamos algo?

Morosidad bancaria en España

Un dato interesante para quien le interese seguir el impacto de la crisis inmobiliaria en España.
Bankinter, uno de los bancos que mejor informa de la evolución de sus cifras, y que, a la vez, presume, con razón, de la política de riesgos mas estricta, ha aumentado su morosidad, a fecha 30 de septiembre de 2007 (en relación a 2006) en un 57%, pasando de 87 a 137 millones de euros.
¡Ojo: un 57%!
En contrapartida, debe decirse que Bankinter tiene una cobertura en provisiones de morosidad del 400%.
La cuestión que se me ocurre es: ¿Cuánto habrá aumentado la morosidad en otros bancos o cajas de ahorro que han sido menos restrictivos a la hora de conceder créditos inmobiliarios?
No me extrañaría que alguna entidad haya aumentado su morosidad en un 100%. Quizás ello explique los problemas de liquidez en el interbancario, y los rumores que escuchamos todos sobre la salud financiera de algunas cajas de ahorro.

La crisis del sector de la vivienda

Los precios de la vivienda se han, como mínimo, congelado en España. La burbuja inmobiliaria ha estallado, y la oferta excede en mucho a la demanda. Los inversores han huido del mercado. Los compradores por necesidad se frenan ante la perspectiva, aireada todos los días por losmedios de comunicación, aunque lo nieguen los promotores inmobiliarios e incluso los bancos (por su interés), de que los precios bajen en los próximos meses, ante la evidencia de una caída vertiginosa de la demanda, que obligue a los promotores a rebajar drasticamente los precios. Es un círculo vicioso: los compradores se retraen, los vendedores se ponen nerviosos y rebajan los precios, por lo que los compradores se mantienen retraidos, y los precios aun bajan más, y así hasta que algo rompa el ciclo. ¿Qué puede romperlo? Que los tipos de interés se relajen, y que la banca retorne a una posición de predisposición a otorgar préstamos hipotecarios.
En cualquier caso, como he dicho alguna vez, los tiempos de jauja han acabado en el negocio de la promocion inmobiliaria. Sólo los profesionales ganarán dinero, y tasasrazonables, del 10-15%. Los tiempos de las rentabilidades del 50 ó 100% se han terminado.
Y para ganar habrá que estudiar muy bien el mercado, y ofrecerle el producto que quiere, y a poder ser con algún elemento que lo diferencie de la competencia.
Como en los sectores normales ha sido siempre.

Los problemas de la explosión de la burbuja inmobiliaria en España: el paro inmigrante

En España ya estamos en pleno proceso de recesión en el sector de la promoción inmobiliaria, y en consecuencia en el de la construcción ligada a dicho producto.
Los problemas que arrastra esta situación son varios, pero quizás el más destacable sea el desempleo generado en el sector. Y en especial el desempleo de inmigrantes.
Los inmigrantes desempleados tienen dos opciones correctas, y una incorrecta. 
Las correctas son, por un lado volverse a su país, aprovechando lo ahorrado en estos años de vacas gordas, y reestablecerse allí; por otro, quedarse en España, y buscar un nuevo camino profesional, sea estableciéndose por su cuenta, o buscando un nuevo trabajo. En ambos casos, el gobierno español debe ayudarlos, en beneficio del equilibrio social y económico del propio país.
La opción incorrecta es apuntarse al subsidio por desempleo, y quedarse tumbados a la espera de que el sector se recupere, “trapicheando” en el seno de la economía sumergida, al borde de le delincuencia. El gobierno también debe evitar que eso suceda.
El redimensionamiento de la población inmigrante, y su reciclaje y reubicación en los sectores necesitados de mano de obra en España, son retos importantes de la economía y la política española, que espero que los políticos, de cualquier signo, sepan abordar con inteligencia.

¿Por qué caen en bolsa las constructoras o los bancos españoles?

Debo reconocer que no entiendo porqué la bolsa castiga a empresas como FCC. Su cartera de contratos pasa de los 30.000 millones de euros, y su negocio apenas está afectado por la crisis inmobiliaria.
Tampoco entiendo la caída de bancos como Popular, más rentables que nunca, y con perspectivas de aumento de beneficios con la subida de tipos de interés.
Me parece que sufren las consecuencias de las opiniones emitidas por instituciones de inversión suizas y norteamericanas, que, sin pararse a matizar, han borrado de su libreta de buenas inversiones todo aquello que suene a negocio inmobiliario en España. Y han identificado (mal) inmobiliario con constructoras, y han magnificado el impacto que la caída en el negocio de nuevas hipotecas o el aumento de la morosidad puede tener sobre los bancos españoles.
En conclusión, a pesar de lo que piensen los “chicos listos”, creo que FCC o Popular son magníficas inversiones. Quizás hay que tener paciencia hasta que los golden boys se enteren.

La burbuja inmobiliaria se desinfló

Hace tiempo (meses) que venía diciendo en este blog que estábamos ante una burbuja inmobiliaria. Y que un día u otro se deshincharía. Bueno, pues ya ha sucedido.
Por suerte, todo apunta a que es un proceso benigno. No hay “explosión”, hay desinflado progresivo. Aunque el comportamiento del mercado no es uniforme. Las viviendas, y en especial las de costa y segunda residencia, están sufriendo un parón más drástico; los locales, oficinas, centros comerciales, y naves industriales, están sufriendo menos.
Los bancos están siendo más restrictivos, quizás demasiado, como si ahora quisieran hacerse perdonar todos los pecados de las épocas dulces (incluso alocadas) en las que han financiado sin problemas a diestro y siniestro, cualquier cosa a cualquiera, con tasaciones de más del 100% de los valores reales de los inmuebles.
La economía se va a resentir, pero debemos dar gracias de que esta burbuja por fin se haya disipado.
Hacer negocio en el mundo inmobiliario será, a partir de ahora, cosa de profesionales, no de cualquier aficionado con un poco de descaro y desparparjo como ha sido en los últimos años.
Los beneficios que se pueden esperar serán industriales (el 10-15% del capital invertido), pero no especulativos, como han sido hasta ahora.