Mercado inmobiliario

El futuro de las bolsas explicado por la fórmula de valor

Cualquiera que lea mi libro  Valoración de empresas encontrará una fórmula básica del valor de una empresa: V=B/(d-r), en la V es valor, B es el beneficio medio anual esperado, d es el coste del dinero sin riesgo, y r es la prima de riesgo.
El valor de las empresas depende de la relación entre la perspectiva de beneficio (B) y la rentabilidad que exigen los inversores. Y esa rentabilidad es la suma del coste del dinero sin riesgo (d) más una prima de riesgo (r).
Veamos, ¿cómo se están comportando esas tres variables que explican la evolución de las cotizaciones ahora, y cómo podemos esperar que se comporten en el futuro?
El beneficio estimado (B) no hay signos de que haya empeorado, pero se espera que empeore, como consecuencia del efecto dominó. Si no hay efecto dominó, o éste es limitado, los beneficios no deberían empeorar en exceso. También es verdad que algunas consecuencias del efecto dominó, como la restricción del crédito, el encarecimiento del dinero, o la caída del consumo, afectan más a unos sectores que a otros, y dentro del mismo sector afectan más a unas empresas que a otras.
El coste del dinero (d) ha subido en USA y Europa, pero no ha sido el causante de esta crisis. Incluso ha empezado a bajar en USA, y se ha frenado la subida en Europa. Las perspectivas de que los intereses sigan subiendo en un futuro son mínimas. A medio plazo se estabilizarán o bajarán, salvo que la inflación se comporte muy mal, lo que no es previsible, en principio. Quizás esa es una de las incógnitas de medio plazo.
La tasa de riesgo (r) es el elemento más importante en estos momentos, porque la incertidumbre provocada por el tsunami subprime la ha hecho elevarse sobremanera. Yo creo que la ha exagerado, porque la tasa de riesgo es proporcional al nivel de incertidumbre, y éste es, por ahora, muy alto. En cuanto se aclare un poco el panorama la tasa r debe volver a niveles más razonables.
Cuando r sube, el valor baja, y los precios de todas las acciones se hunden, como está pasando ahora. Si a eso se añade, en el caso de algunas empresas particulares una presunción de caída de sus beneficios, el hundimiento es especialmente grave. Es el caso, quizás, de lo que está pasando con las constructoras y bancos españoles. 
Las dos principales cuestiones a plantearse son:
1. ¿Volverá la tasa de riesgo a niveles razonables?
2. ¿Se confirmarán los temores a caídas de beneficios?
Si la incertidumbre desaparece y los temores de caídas de beneficios no se materializan, las cotizaciones pueden recuperarse.
En conclusión, hay que estar atentos a tres variables:
1. Prima de riesgo
2. Tipos de interés
3. Perspectivas de beneficios
Hay dos escenarios extremos que no están muy alejados uno del otro:
a. Pesimista (bearish). Si el círculo vicioso sigue realimentándose, y la incertidumbre y los temores lejos de desaparecer se amplían.
b. Optimista (bullish). El círculo vicioso se rompe, y se conforma un círculo virtuoso, en el que la tasa de riesgo se normaliza, la incertidumbre remite, y las perspectivas de beneficio se recuperan.
Cada uno puede apostar por lo que quiera.
Quizás sea una cuestión de tiempo. Todo pasa por prever cuando se romperá el círculo vicioso en el que nos hemos metido. Los optimistas creen que pronto. Los pesimistas apuestan porque dure.

De la burbuja inmobiliaria a la burbuja de las renovables

Apenas hemos visto desinflarse la burbuja inmobiliaria, y ya tenemos otra burbuja: la de los renovables.
Nuestra sociedad es proclive a apuntarse a las modas. Y ahora la moda es invertir en renovables. Los más poderosos en eólica; los inversores más modestos en fotovoltaica (solar).
Leo que la suma de potencia solicitada por los proyectos solares planteados en España es 10.000 Mw, que es más que toda la potencia existente en el mundo.
Aquí, cuando algo se pone de moda, se apunta todo quisqui.
El resultado está claro: la solar ha dejado de ser una alternativa de inversión interesante.
¿cuál será la próxima burbuja?

La burbuja inmobiliaria se está desinflando

Llevábamos mucho tiempo avisando que los precios del mercado inmobiliario no podían seguir subiendo sin parar. Por fin ha llegado la época de vacas flacas para el sector inmobiliario.
Espero y deseo que el frenazo no acabe con el sector de narices contra el suelo (y nunca mejor dicho), porque todos saldríamos perjudicados. Es decir, espero que la burbuja no explote, sino que se deshinche poco a poco.
En cualquier caso, es un hecho que se acabaron las alegrías desorbitadas en el sector, y que poco a poco se evolucionará hacia un mercado dominado por los compradores, y no por los vendedores, como ha sido en los últimos años.
Como en toda crisis, si se digiere bien, todo el mercado puede salir reforzado: oferta más seria, productos mejores, compradores reales y racionales, aumento de la oferta de alquiler, desaparición de oportunistas y desaprensivos, etc., etc.
Si no se digiere bien, “oiremos llanto y crujir de dientes”, y toda la economía española se verá afectada.
Yo apuesto por lo primero. Creo que seguirán vendiéndose inmuebles, e invirtiéndose en activos inmobiliarios y realizándose promociones, pero ya no valdrá cualquier cosa en cualquier sitio y vendida a cualquier precio y de cualquier manera. El sector inmobiliario se va a limitar a los profesionales, y se va, de alguna manera a “industrializar”. Creo que sería una buena noticia.
Quiero acabar contándoles que ayer estuve charlando con un notario amigo, en su despacho, y al verlo tan tranquilo y relajado, sin colas en la recepción, y apenas gente en la notaría, le pregunté cómo iban las cosas, y me confirmó que, desde principio de año las operaciones que les llegaban habían caído en picado. Y el 80% de esas operaciones eran de raíz inmobiliaria…

¿Y después del ladrillo qué?

Un banco (Bankinter) me ha invitado a dar una charla sobre en qué creo que se puede invertir después del boom del ladrillo. La idea del banco es que un inversor medio comente sus ideas e inquietudes en este momento raro económicamente hablando, para “orientar” a sus clientes.
He colgado de la sección de seminarios y conferencias de esta web la presentación de PowerPoint que he preparado para el evento.
Agradeceré a mis lectores cualquier idea al respecto.
Como verá quien lea la presentación, creo que hay muchas opciones después del ladrillo. Y la primera es el ladrillo mismo, aunque de una forma más normalizada y profesionalizada. Es decir, invertir en ladrillo ya no va ser con rentabilidades del 50%, sino con rentabilidades del 10 al 15%, y si se hace muy bien. Y eso quiere decir que esas rentabilidades ya sólo las van a poder obtener profesionales del sector, y no especulando, sino desarrollando proyectos, a los que les añadan valor.
Además, se incrementará el riesgo de equivocarse, algo desconocido hasta ahora en el sector, donde hasta equivocándose se ganaba dinero.
Y los inversores van a diversificar más sus inversiones. El ladrillo dejará de tener el monopolio de las inversiones populares, y regresará (ya está regresando) la bolsa, y opciones interesantes como las energías alternativas o los hedge funds.
La banca ha de estar muy atenta para presentar opciones interesante a los inversores, explotando esos filones.

La burbuja inmobiliaria se traslada a la bolsa

Somos un país enamorado de los inmuebles. Los españoles anhelan tener una casa, y para la mayoría de ellos esa es su prioridad vital. Tener una casa en propiedad es, de alguna manera, haber triunfado en la vida.
Por otro lado, cuando se tienen unos ahorrillos, no se sabe qué hacer con ellos, salvo invertir en inmuebles. Aquí siempre se ha pensado que “los pisos son la inversión más segura”. En parte por simplicidad o desconocimiento, en parte por desconfianza en los bancos. Invertir en un piso o un local, es algo que se entiende, que se toca. Invertir en acciones o bonos, es algo etéreo, desconocido. Además, fiscalmente, la inversión en pisos está incentivada. Si es para uso propio, tiene desgravaciones. Si es para alquilarlos, como la mayoría de alquileres no se declaran, son rentas ocultas al fisco.
Así como son bastantes los países que han padecido o están padeciendo la burbuja inmobiliaria (aunque ninguno con la fuerza y duración del fenómeno que se ha padecido en España), sin embargo los españoles estamos descubriendo un nuevo fenómeno: el traslado de la burbuja inmobiliaria a la Bolsa.
Las inmobiliarias cotizadas han sido las grandes ganadoras de 2006, y sus precios están alcanzando cimas inaccesibles en 2007.
Aún hay quien predice mayores crecimientos y suculentas plusvalías futuras. Yo, por si acaso, prefiero mantenerme alejado de esa locura irracional.
¿Provocarán las inmobiliarias la mayor crisis de la bolsa española? Creo que es un riesgo que no deberíamos descartar.

Cada vez más pisos en venta

En España hay cada vez más pisos en venta, y creo que el fenómeno no ha hecho más que empezar. La demanda primaria (gente que necesita un piso) se ha atenuado, siguen saliendo pisos a la venta, porque las promociones tardan meses en acabarse, la demanda secundaria, de gente que compra el piso para invertir o que se plantea un cambio de un piso a otro, se ha atenuado también, debido al alza de precios y al alza de tipos de interés. En resumidas cuentas, estamos entrando en una fase de seria ralentización del mercado de pisos en España. Los precios se estabilizado, e incluso me atrevería a decir que han bajado, porque muchas transacciones reales se están haciendo con descuentos. Por ahora del 10 ó 15%, pero pronto serán del 20 ó 25%.
No es momento de comprar pisos en España, es momento de venderlos. Y pronto será al contrario, porque el mercado pasará de estar dominado por los vendedores, como ha sido en los últimos diez años, a que sean los compradores los que escaseen, u éstos marquen la pauta.

¿Y si no se puede invertir en inmuebles, dónde invertimos el dinero?

Existe un consenso entre el ciudadano de a pie, e incluso entre los profesionales del sector, de que los inmuebles, las casas, los pisos, están en sus precios máximos, y que las posibilidades de obtener una plusvalía invirtiendo en los mismos, son, al menos en estos momentos, y en España, mínimas, por no decir nulas.
Aún así, se siguen comprando inmuebles como inversión, por una razón básica: los españoles en general no saben otra forma mejor de invertir su dinero.
Desconfían de los bancos y desconfían de la bolsa. Y no digamos de los vendedores de duros a cuatro pesetas, como los de Forum Filatelico o Afinsa.
En ese contexto, ¿qué va a pasar?
La magnífica evolución de la bolsa española se explica, entre otras razones, porque ya son muchos los inversores que están empezando a ver en ella una buena alternativa a los inmuebles. Probablemente es también parte de la explicación de la subida de muchas otras bolsas, incluida la amerciana y las europeas. 
Pero el fenómeno es mayor aquí, porque es aquí donde se adora el becerro de oro en forma de edificio de pisos, apartamentos o locales; o mucho más en forma de solar en recalificación. En otros países las plusvalías inmobiliarias no son tan “pornográficas” como en España. Y los inversores medios están más acostumbrados a invertir en otras cosas y no sólo en el ladrillo.
Esperemos que esta vez los que inviertan en las bolsas lo hagan de forma prudente, y asesorados por buenos profesionales, y no se traslade el miedo de la burbuja de los inmuebles que hemos tenido hasta ayer, al miedo a la burbuja de las bolsas.

Se agota el ladrillo de costa

Las casas y apartamentos de costa están a punto de entrar –en mi opinión- en un período de crisis que las puede conducir a una caída vertical de precios.
La demanda de estos inmuebles, tanto para segunda residencia de españoles, como para jubilados extranjeros, se agota día a día, hasta que llegue el día –muy próximo- en que para cada 100 inmuebles a la venta apenas haya 10 potenciales compradores. El resultado de un desequilibrio de esas proporciones es obvio: desplome de precios.
Y es que a la vez que la demanda se ralentiza, la oferta de inmuebles de costa sigue disparada. Nuevas promociones se levantan cada día en el litoral; en especial en el que va de Tarragona a Murcia.
Cuando a esa oferta se añada masivamente la oferta de venta de segunda mano, básicamente por jubilados que fallecen, cosa que ya está pasando, el citado desequilibrio se acentuará.
Mi visión es pesimista, pero estoy muy convencido de que será así.
De hecho, creo que en gran medida es así ya, pero a los actores del sector no les interesa que se sepa. Los promotores tratan de retrasar la crisis, y las agencias inmobiliarias tampoco están interesadas en que salga a la luz. Pero los propietarios que ponen sus propiedades a la venta ya lo sufren en sus carnes; y los promotores ven como las típicas promociones de urbanizaciones de urbanizaciones aisladas ya no se venden. Sólo se aguanta un poco el mercado de pisos en el radio urbano de las poblaciones costeras.
El último elemento que se ha venido a sumar a la crisis es el clima de inseguridad, especialmente padecido en las casas de urbanizaciones alejadas de los núcleos urbanos. Y de fondo, las dificultades para conseguir agua para todas las casas que se han construido en los últimos años de locura del ladrillo en los municipios de costa.
El fondo del problema es que el deseo de la familia media española de tener una segunda residencia estival, que catapultó a millonarios a multitud de constructores y promotores levantinos, y a sus ayuntamientos respectivos, ha llegado a su fin. Los nuevos españoles ni se plantean comprarse un apartamento en Caspe o una casa pareada en Torrevieja. Y para los pocos que lo hagan bastará con el mercado de segunda mano.
En cuanto a los extranjeros, España está cara y ya ha pasado de moda. Ingleses y alemanes disponen ahora de alternativas mejores que España. En países del Este de Europa, en Africa del Norte, incluso en países europeos del norte. El calentamiento global tampoco ayuda. España es demasiado calurosa. Incluso Inglaterra y Alemana se están volviendo más cálidas, y quizás no han de salir de su país.
¿Qué va a pasar con megaproyectos como Marina d’Or en Oropesa (Castellón) o los de Polaris World en Murcia? En mi opinión podemos encontrarnos en unos pocos años con enormes, fabulosas quiebras.
La única salida es frenar. Apostar por el crecimiento equilibrado; equilibrio ecológico, arquitectónico, urbanístico y social.
¿Estamos a tiempo? ¿Será posible?
No soy muy optimista, porque para hacer las cosas bien habrá que tirar muchos edificios abajo, y echar a muchos alcaldes de sus ayuntamientos, y la “mafia inmobiliaria” no lo pondrá fácil.

La burbuja inmobiliaria se deshincha… en Norteamérica

En los Estados Unidos, donde el precio medio de los pisos o casas es de $230.000 (unos miserables €180.000, es decir, una bagatela, comparado con los precios de los pisos en España), consideran que el boom inmobiliario que han experimentado en los últimos años, ha llegado a su fin.
Los precios, que en 2005 subieron a un ritmo de un 15%, apenas suben ahora una media del 1%, y de hecho bajan en algunos estados.
Los expertos económicos están asustados por las consecuencias que ese frenazo, que no descartan que llegue a ser una caída generalizada de los precios, pueda llegar a tener sobre la economía estadounidense. De hecho argumentan que la subida del precio de los inmuebles ha sido la causante de un tercio de los puestos de trabajo creados en el país desde 2001, o la responsable de la mitad del crecimiento del PIB en 2005. En estos últimos años, el consumo americano ha crecido porque los ciudadanos se han sentido nominalmente más ricos, porque sus casas valían más. De hecho, han recurrido a aumentar sus hipotecas, en paralelo al aumento de valor de sus casas, usando el dinero recibido para gastar más.
La cuestión es: ¿si los americanos se despiertan un día viendo que ya no son tan ricos como pensaban, cortarán su consumo de raíz, hundiendo a su economía, y arrastrando de paso a la des resto del mundo, que en gran parte depende de ella?
El hecho de la caída de precios de las casas es inevitable, y la esperanza que nos queda, como siempre en economía, es que la caída no sea brusca, de modo que la reducción del gasto de los consumidores americanos sea paulatina. Si fuera así, quizás se recompusieran las tasas de ahorro en el país, y de paso se redujera la dependencia de los fondos extranjeros para cubrir el déficit fiscal, todo ello acompasado con un reequilibrio de los tipos de interés mundiales, y de los tipos de cambio, en el que el dólar volviese a cambiarse a 1,1 dólares por euro.
En fin, que todos dependemos de lo que valgan las casas en Estados Unidos. La verdad es que, al precio que van, a algunos españoles no nos importaría echar una mano comprando alguna casa yanqui, si es que con ellos arreglamos la economía del mundo.
¡Todo por la causa!

Más fusiones en el sector de la construcción en España en un futuro próximo

Si España ha sabido aupar a un puesto de liderazgo mundial en los últimos años a algún sector empresarial, éste ha sido el de la construcción.
Las 6 grandes firmas cotizadas en Bolsa (ACS, Acciona, Ferrovial, Ferrovial, Sacyr y OHL) se han convertido en enormes corporaciones empresariales, que, desde su negocio principal, la obra pública en España, han sabido evolucionar hacia nuevos negocios y han expandido sus operaciones por el resto del mundo.
Hoy en día están reconocidas como líderes en su sector a nivel global, y su capitalización las coloca entre las compañías constructoras más valiosas del mundo.
Todas ellas son fruto de fusiones en mayor o menor medida. Han sabido utilizar las operaciones financieras de compra o fusión para adquirir tamaño, mercados o conocimientos que no tenían, y hay que reconocer que lo han sabido y lo saben hacer con maestría.
Hoy no se entendería la salud y el crecimiento de la economía española sin su existencia. Y las perspectivas de futuro que apuntan todas ellas son en general optimistas.
Son de las empresas españolas más admiradas, y sus equipos directivos han demostrado una capacidad y una ambición internacional que no era conocida entre las firmas españolas hasta ahora.
Pero las fusiones en el sector van a continuar. Y lo van a hacer por muchas razones, pero quiero destacar aquí dos de ellas, una coyuntural, y otra estructural.
La coyuntural es que el Ministerio de Fomento español ha decidido restringir los concursos de adjudicación de obra pública a firmas o consorcios que demuestren el tamaño, la experiencia y los medios suficientes para hacer frente a las obras que salgan a concurso, primando la especialización.
Ello supondrá que ya no se basarán las adjudicaciones sólo en el precio, y que ya no podrá presentarse cualquiera a un concurso, sino que será el Ministerio quien dirá quien podrá hacerlo, restringiendo la presentación de propuestas a aquellos que sean elegidos.
El resultado de todo ello es que las constructoras habrán de aliarse o consorciarse para ir a los concursos, y que habrán de hacer inversiones en maquinaria adecuada a las obras que deban abordar, y que habrán de restringir la subcontratación, de la que hasta ahora se ha hecho tan ampio uso.
Y la consecuencia inmediata será que algunas constructoras medianas se plantearán seriamente una fusión. Sobre todo aquellas que actuén en comunidades regionales diferentes, y que vean la fusión como un camino para asegurarse una parte del negocio estatal, sin renunciar a su cuota de negocio de obra pública regional.
Por otro lado, la razón estructural es que los 6 grandes grupos que mencionamos se van convirtiendo paulatinamente en corporaciones globales, cada vez más focalizados en negocios ajenos a la construcción propiamente dicha (autopistas, concesiones de gestión aeroportuaria, logística, servicios en general, ingeniería, energía, etc), y en negocios fuera de España. Y en España, dadas sus dimensiones, van a elevar poco a poco el nivel económico mínimo de las obras a las que van a estar interesados en concursar, en consecuencia, en España va a quedar un hueco por cubrir entre los megagrupos y las empresas medianas, que justificará la fusión de algunas de éstas (como ya va ocurriendo poco a poco: Véase el caso de Isolux-Corsán, o las ansias de San José de hacer una operación grande) para formar una nueva gran empresa de construcción española.
La gran operación de la que se habla en el sector, aunque no se acaba de materializar, es una macrofusión de varias empresas constructoras medianas regionales que formasen de golpe la gran empresa de la que hablamos. Que formasen de golpe la número 7.
Porque, además, y con esto acabo, no sería de extrañar que entre las 6 grandes también se produjera algún matrimonio de conveniencia.