Paco López

Estoy vendiendo un apartamento y una casa que hasta ahora tenía alquilados. Lo hago porque creo que los precios inmobiliarios han alcanzado niveles irracionales, y no pueden hacer otra cosa que caer, un día u otro.
Lo venía diciendo hace tiempo en este blog, y lo que hago ahora no es otra cosa que predicar con el ejemplo.
Creo, además, que ahora que los tipos de interés del euro están subiendo, sin prisa pero sin pausa, es mucho más probable que se desencadene por fin el proceso de frenazo en la demanda inmobiliaria y la consecuente caída de precios que llevamos prediciendo sin éxito desde hace tanto tiempo.
En mi caso, a la hora de poner mis inmuebles a la venta, he pedido previamente una tasación oficial de los mismos, y el valor que se me ha comunicado en tal tasación me ha parecido francamente exagerado, muy por encima de mis expectativas, lo que todavía me ha animado más a su venta.
Sinceramente, creo que las valoraciones son escandalosas. Aunque es cierto que aún se pagan esos precios astronómicos, me cuesta pensar que se puedan aguantar indefinidamente.
A los valores que han alcanzado los pisos y casas, alquilarlos no es una opción económicamente válida. Por una casa de 725.000 euros se pueda cobrar un alquiler neto de apenas 18 a 20.000 euros anuales, es decir, del 2,5 al 3%. Por un piso de 300.000 euros se cobran entre 7.000 y 9.000, de nuevo entre el 2,5 y el 3%.
Si se hacen números, por tanto, lo mejor es vender.

En la revista de la Asociación de Antiguos Alumnos de ESADE, que recibo como ex-alumno, acabo de leer un artículo de Jaime Sabal, titulado The determinants of housing prices: The case of Spain que gira alrededor de un tema de candente interés en España: porqué suben los precios de los pisos, y si existe o no una “burbuja inmobiliaria”.
Mis lectores ya saben mi opinión: sí que hay una burbuja, y está llegando a su máxima expresión, lo que hace que su explosión (u ojalá desinflado controlado) sea inminente. Y más ahora que se habla de aumento de tipos de interés, y el Euribor ya lo está notando, y por tanto las hipotecas.
No voy a repetir aquí todas las tesis del artículo, pero sí quiero subrayar algunas frases, tal como aparecen:
- Es bastante posible que los precios de la propiedad residencial en bastantes países estén ya más allá de cualquier nivel de equilibrio razonable, y que estemos siendo testigos de una “burbuja” no muy diferente de la que llevó al crack del 29, o a la crisis de Internet.
- El principal causante del boom inmobiliario español son las expectativas optimistas sobre los precios.
- Hay fuertes señales de una burbuja especulativa en el mercado residencial español. Desde el punto de vista de las expectativas, un proceso de deflación de los precios es bastante posible.
- Es posible que un gran número de aquellos que se declaran optimistas sobre la evolución de los precios en España sean aquellos que son parte interesada, como promotores o banqueros, que tienen sustanciales inversiones en inmuebles, o autoridades públicas que quieren evitar las consecuencias de una caída súbita y pronunciada de los precios.
- Es un hecho que las propiedades invencidas crecen y que los promotores están empezando a ofrecer descuentos indirectos (como ofrecer las plazas de parking gratis).
- Gradualmente, más y más analistas están empezando a sugerir que una caída de precios es cada vez m

“La gente está preocupada de estar pagando precios excesivos por los pisos y casas. Las cosas ya no son como hasta ahora en que todo se vendía sin problemas. Cada vez cuesta más vender una casa, y algunos vendedores están bajando sus precios.
El número de casas sin vender está subiendo.
¿Van a bajar los precios de forma generalizada o sólo s subir con menos fuerza?
Desde luego, la caída del mercado inmobiliario sería un problema para la economía, porque la mitad de los nuevos puestos de trabajo proceden de la construcción. Si los precios de las casas se moderan (sólo si se moderan), el crecimiento económico bajará al 1-2% en lugar del 3-4% de ahora. Si cayeran, podríamos entrar en una recesión.
En cuanto a las hipotecas, los bancos han estado prestando a prestatarios de solvencia marginal, confiados en el alza de los precios inmobiliarios. ¿Si los precios bajaran, qué pasaría?”

¿De qué país estamos hablando? Se trata de los Estados Unidos, pero lo escrito podría aplicarse a España. Lo he extractado de un artículo en The Economist.

Se puede ver como las diferencias con España son pocas. Quizás la más destacable es que los tipos de interés allí están ya en el 6,31% anual en hiotecas a tipo fijo a 30 años, y en el 5,09% en las de tipo variable, y aquí aún estamos por debajo. Y en que la Fed (la Reserva Federal) está por la labor de seguir subindo los tipos sin tregua. Aquí dependemos del Banco Central Europeo, que aunque amenaza con subirlos algún día, ese día no llega porque mandan las maltrechas economías centroeuropeas (Alemania, Italia y Francia en alguna medida) que no están para subidas de tipos. 
¿El retraso en subir tipos será la causa al final de que nuestro mercado inmobiliario, pudiendo aterrizar suavemente, explote como una burbuja?

Los precios de referencia de los que parten los tasadores influyen en el valor que éstos dan a los pisos y locales que les hacen tasar. También influye el alza anual de precios que asumen que ha tenido el mercado en esa zona.
Si los precios son altos y el tanto por ciento de alza de los mismos también es alto, tienden a tasar a precios similares, con un alza importante sobre los precios que le dan de referencia. Si le dieran precios más bajos, tasaría a un precio más bajo. O si le dijeran que el alza de precios ha sido nula, no incrementaría el precio de tasación; sería más prudente.
En definitiva: los pisos y locales se valoran por referencia; no por valor absoluto aislado. Si las referencias son altas, las valoraciones son altas; si las referencias fueran más bajas, las valoraciones serían más bajas.
Ese fenómeno explica bastante bien las características de las burbujas inmobiliarias, tanto en España como en otros países. Y también explica otras burbujas.
Recientemente he leído que se hizo un estudio con expertos inmobiliarios a los que se pidió que valorasen una casa, y para ello se les dió un folleto descriptivo de la misma, y se les dejó verla y visitarla, y se les dió una lista de referencia de los precios de las casas de la zona. Pero ellos no sabían que a cada uno se le dió una lista de precios distinta; unas mostraban precios más altos y otras precios más bajos. Una vez presentaron susvaloraciones se comprobó que los que tenían la lista previa con precios más altos daban un valor más alto a la casa, y los que tenían los precios de referencia más bajos le daban un valor más bajo.
Es una demostración empírica de lo que decía: el mercado inmobiliario está dominado por el entorno, por la opinión mayoritaria, por las referencias. No es un mercado objetivo; es un mercado subjetivo. Y eso lo hace extremadamente peligroso, porque hay momentos en que las opiniones no tienen la mínima base sino que son producto de la inercia, y están contaminadas por el interés en que la rueda no se pare, hasta que un día se para…

El 20% de las viviendas cuya construcción se inicie este año 2005 serán para inversión. Ciento cincuenta mil de las 734.500 viviendas que se iniciarán en total en este año se estima que permanecerán vacías.
Como consecuencia del aumento de la construcción de viviendas y de la fuerte demanda para inversión de los últimos años, se calcula que tenemos entre 3,5 y 4 millones de viviendas vacías en España, alrededor del 15% del parque total de viviendas.
Se calcula que para 2011 quizás haya unas 6 a 7 millones de viviendas vacías, si seguimos a este ritmo, lo que pasaría a representar el 20% del parque total.
La pregunta que debemos hacernos es: ¿aguantarán los precios ese exceso de oferta? ¿O se irá desinflando la burbuja y quizás se reduzca el ritmo de construcción, evitando ese desajuste tan grande?
Sugiero a los lectores interesados en este tema que visiten laa webs de idelista.com y deelconfidencial.com para seguir de cerca este fenómeno.

En la sección de documentos sectoriales de esta web, en el sector de construcción, he incluido un artículo escrito a partir del artículo de The Economist del 16/6/05 que citábamos en días pasados sobre la burbuja inmobiliaria.
La conclusión es clara: existe una burbuja inmobiliaria en muchos países del mundo, aunque algunos están saliendo de ella y otros entrando. La lista de países está en el artículo. España, con un crecimiento de los precios inmobiliarios del 15,5% en el 1º trimestre de 2005 respecto a un año antes, está empezando a dar leves síntomas de empezar a salir, porque el 1º trimestre de 2004 ese aumento era del 17,2%.
Los países que ya han salido de ella han sufrido muy negativas consecuencias, principalmente por la caída del consumo. Dichas consecuencias son peores cuanto mayor tamaño se deje alcanzar a la burbuja, al crecimiento irracional de los precios. Algunos países han visto caer los precios de los inmuebles durante años, como Japón y Alemania en estos momentos, o UK o Suecia en los 90. Y eso que los precios de los inmuebles con muy poco elásticos y muy poco transparentes. Cuando uben lo hacen rápido, y todo el mundo quiere preginarlo, pero cuando bajan lo hacen muy lento, y todo el mundo se lo calla.
Se puede decir que estamos ante una religión, ante el fanatismo de los adoradores del ladrillo. Gente que no atiende a razones, que piensa que sólo hay un dios de los ahorros, y ese es el ladrillo. Su fanatismo no puede imponerse a la racionalidad de la gente normal, y cuanto antes se imponga el sentido común, mejor.

Ayer martes 21, en el diario Cinco Días leí dos artículos sobre la burbuja inmobiliaria. 
Uno, auneue de fondo cauto, claramente tendente a creer en la existencia de tal burbuja, y de algún modo avisando de ella, firmado por Nuño Rodrigo, y titulado “La mayor burbuja de la historia”. Cita un artículo publicado en The Economist, en el que se habla de lo que llaman en el artículo la mayor burbuja de la historia, como el mayor mal que acecha a la economía mundial. Citan datos como que en Estados Unidos el 23% de los inmuebles vendidos en 2004 eran para inversión. No comentan datos de España en ese sentido, aunque me atrevo a estimar que no se alejan mucho de ese porcentaje, si no lo superan. El artículo avisa del peligro que nos acecha.
En el otro, firmado por Enrique Lacalle, titulado “Sector inmobiliario: sólido como una roca”, el autor afirma que “no existe burbuja inmobiliaria, lo que ha existido en los últimos años es confianza porque el tocho a medio y largo plazo no falla nunca…”. Se pregunta el autor: ¿Hasta cuándo? Y afirma: “Esa es la gran incógnita”. “Sólo una reactivación… de los mercados bursátiles podría desacelerar el ritmo actual de compraventa de inmuebles…”.
Mi opinión. Los lectores ya la saben. Soy moderadamente pesimista. Creo que sí que tenemos una burbuja inmobiliaria, y que el riesgo de que nos explote en las narices existe y es mayor cada día. Y ojalá me equivoque.
Espero equivocarme en el sentido de que las consecuencias de esa explosión sean relativamente leves, porque los precios se estabilicen poco a poco, sin frenazos bruscos. Pero no creo que me equivoque en cuanto a que la burbuja exista y en cuanto a que explote, y provoque nerviosismos. Con consecuencias en el corto plazo imprevisibles.
Para mí que se produce un círculo vicioso que está cada día más a punto de romperse. 
El círculo vicioso es: Interesess bajos, bolsas poco atractivas, ausencia de alternativas a la inversión: inversión en inmuebles, sea para uso propio, sea para acumular patrimonio. Dicho círculo vicioso se romperá cuando pase a ser: Intereses más altos, bolsa atractiva, inmuebles en exceso con dificultades crecientes para su venta: caída de la inversión en inmuebles, lo que acelerará el círculo, porque habrá quien venderá con nerviosismo, o dejará de pagar hipotecas, y ello hará caer más los precios, y el dinero dejará de acudir al mercado inmobiliario. Y el peligro es que eso se acelere hasta generar un período de pánico, y agudizar la caída de precios de los inmuebles, y con ello las consecuencias negativas para toda la economía.
El artículo del Economist nos reucerda que en dos países ya ha pasado (Japón y Alemania, precisamente) y las consecuencias sobre la caída del consumo han sido muy negativas.
Si miramos aquí a nuestro entorno, ¿qué está pasando?. La Bolsa está recuperando interés. Los tipos, como consecuencia de la inflación producida por el petroleo, pueden subir en el segundo semestre. ¿El resultado? Hay que dejar de entrar en el mercado inmobiliario ya. Aunque no todo está de acuerdo, lo cual nos abre a una sana polémica.
No obstante, quiero recordar que lo mismo pasaba en el año 2000, cuando aparecían los apóstoles de Internet y del eCommerce y negaban toda evidencia de burbuja. ¡Hasta el día antes sde que explotara!
(De este tema seguiremos hablando en los próximos días).
Quien desee leer el interesante artículo citado de The Economist, puede encontrarlo enwww.economist.com

Que los precios de los la vivienda han crecido en los últimos años en todo el mundo es algo ya sabido. Pero es interesante ver dónde y cuánto.
La revista The Economist elabora un índice del que se deduce el crecimiento de los precios entre 1997 y 2004, con el que podemos establecer un ranking de 13 países, de mayor a menor crecimiento, que nos da interesantes pistas sobre la situación de la burbuja inmobiliaria en el mundo, y sus posibles consecuencias en la economía mundial en general, y en la española en particular:
1. Sudáfrica 195%
2. Irlanda 179
3. Gran Bretaña 147
4. España 131
5. Australia 113
6. Francia 90
7. Estados Unidos 65
8. Italia 65
9. Nueva Zelanda 62
10. Canadá 41
11. Alemania 0
12. Japón -25%
13. Hong Kong -62%
Creo que merece la pena detenerse en los 5 países, incluido España, que han multiplicado por 2 ó 3 sus precios en estos 7 años, como muestra de la existencia fehaciente de una burbuja inflacionaria en los mismos.
Y también merecen una reflexión los tres últimos, y en especial Alemania (0%) y Japón (caída del 25%), descartado Hong Kong por razones políticas ligadas a su anexión a China.
Hay países que están dejando la burbuja atrás, como Irlanda, Gran Bretaña y Australia, y países como España y Sudáfrica que no acaban de dejarla atrás. Y también hay países como Estados Unidos que ahora están entrando de pleno en ella.
Una encuesta reciente a compradores de Los Angeles revelaba que éstos creían que sus casas se revalorizarían un 22% anual durante los próximos 10 años. ¿Será cierto?

Un reciente informe de los Colegios de Arquitectos de España explica con claridad meridiana porqué han subido los precios de los pisos en España.
Analizando los precios y los costes entre 1996 y 2004, explica que todos los componentes del precio se han mantenido estables excepto dos: el precio del suelo y el beneficio del promotor.
Es interesante reflexionar sobre ambos, porque son casos similares de inelasticidad, uno de oferta y otro de demanda.
El suelo se ha encarecido porque no hay oferta. Y ante la escasez de oferta, los precios han subido un de representar el 8,4% del precio de un piso en 1996, al 31% en 2004.
La demanda inelástica de estos años, creciendo a pesar de los precios desorbitados, debido a la agresiva oferta de hipotecas en precio y plazo, y al refugio del ahorro (tanto el fiscalmente transparente como el opaco), también ha servido para explicar el encarecimiento de los precios del suelo, porque una demanda extraordinaria se ha abalanzado sobre una oferta rígida.
Pero, como siempre, a río revuelto, ganancia de pescadores. Los promotores han aumentado sus márgenes, según el citado estudio, de un 9,6% del precio final, a un 36,3%; es decir, sin lugar a dudas se han aprovechado de la situación. No creo que yo deba juzgar su actitud. Ellos tratan de hacer negocio, y si encuentran compradores a esos precios, ¿por qué han de poner precios más bajos? Es el sistema capitalista en su cara más cruda.
La cuestión es ¿hasta cuando va a seguir el mercado inmobiliario así?
Por el lado de la oferta, sólo las administraciones públicas pueden hacer algo para que haya más oferta de suelo. Hoy explican los periódicos que la Comunidad de Madrid está dispuesta a expropiar solares no puestos en desarrollo en un año. Otras administraciones deberían hacer lo mismo. Solares hay, pero están en manos de pocos, que especulan con ellos. Y detrás de esa especulación suele haber en muchos casos un alto índice de opacidad fiscal y a veces de corrupción funcionarial. Lo sabemos todos, aunque no hacemos lo suficiente.
Por el lado de la demanda, creo que cada día que pasa se está desinflando más. La subida paulatina de tipos de interés, así como las mayores restricciones al crédito hipotecario deben ponerle freno. Será pronto, y esperemos que sea leve.

Yo soy un convencido de que en España existe una burbuja inmobiliaria de carácter especulativo. Una burbuja de dimensiones considerables. 
¿Por qué creo que hay una burbuja?
En mi opinión hay una burbuja porque el crecimiento desaforado de los precios de los inmuebles se basa en la creencia popular generalizada de que los inmuebles son una inversión segura, con la que siempre se gana dinero, porque siempre suben. Hay que invertir en inmuebles, aunque haya que endeudarse por ello. Esa fe irracional en la plusvalía inmobiliaria hace que toda la maquinaria de sector: especuladores del suelo, promotores, vendedores, financiadotes y compradores, se lancen como locos a especular con los bienes inmobiliarios, en una frenética carrera de compras, promociones, hipotecas, ventas, comisiones, intereses, etc. que en España nos han llevado a este estado de frenesí inmobiliario en el que nos encontramos.
Es cierto que los inmuebles no sólo responden al afán inversor-especulador, sino también a la existencia de una demanda real, tanto en pisos como en naves y locales, basada una en la corriente de inmigrantes y en la mejora de la renta media de los españoles, y la otra en las condiciones económicas generales. Pero eso no es suficiente para explicar las dimensiones del fenómeno en nuestro país.
En el mercado inmobiliario, como en todo mercado, los precios se forman de la intersección de la oferta y la demanda. La oferta es limitada y lenta (no se puede generar de hoy para mañana, y no lo puede hacer cualquiera), además, mucho propietario no pone su piso a la venta convencido de que no tiene otra opción mejor donde tener invertido su dinero (¡curiosa situación que explica muchas cosas!). Y la demanda ha estado hambrienta tanto por el crecimiento de la población (hemos crecido fuertemente en habitantes, gracias a la inmigración) como porque la compra en inmuebles ha sido y es para muchos la única salida lógica para sus ahorros (ante los magros intereses bancarios y las bajas e inseguras rentabilidades de acciones y fondos).
¿Qué va a pasar en los próximos dos años? ¿Cuándo acabará esto?
En estos momentos ya parece que la burbuja esté desinflándose poco a poco, lo cual es una muy buena noticia. Y en los próximos meses, a poco que la oferta siga llegando al mercado al nivel que se adivina (no olvidemos que los productos inmobiliarios tardan unos dos años en estar acabados y listos para el consumidor final), y la demanda se atempere, al estabilizarse algo el nivel de crecimiento de la población, así como haya una inflexión en los tipos de interés, así como una mejora en las rentabilidades de los activos financieros (la Bolsa), se va a producir, en mi opinión, un cambio de sentimiento en cuanto a la oportunidad de seguir comprando inmuebles, y los precios se van a ver frenados en seco, e incluso es posible que se les vea bajar algo, como está ocurriendo en otros países que pasaron procesos similares (véase Gran Bretaña, por ejemplo).
Confío en que el proceso sea lento y tranquilo. En beneficio de todos.
Conclusión: es momento de invertir en Bolsa, porque allí irán parte de los fondos que hasta ahora se encaminaban al ladrillo. Y mucho cuidado con comprar inmuebles a los precios actuales.