Anatomía de una burbuja

¿Cómo se produce una burbuja? ¿Qué síntomas podemos encontrar de su existencia?

Conocer dichos síntomas nos debe ayudar a evitar las perniciosas burbujas especulativas, o a minimizar sus consecuencias.

Para empezar comparemos dos burbujas: la burbuja de las compañías de Internet, que creció en 1998, 1999 e inicios de 2000, y que explotó en Marzo de 2000, y la burbuja inmobiliaria que han experimentado los pisos y otros activos inmobiliarios en España en los últimos años, y que en mi opinión está muy cerca de explotar.

Ambas han tenido un fundamento real que las ha puesto en marcha. En el caso de la burbuja tecnológica fue la llegada de Internet y sus enormes posibilidades de comunicación global y directa. En el caso de la burbuja inmobiliaria española, ha sido la demanda latente proviniente de la inmigración, los cambios en la estructura social de las familias españolas y la mejora de la renta per capita, todo ello ayudado por los bajos tipos de interés, lo que ha dado el impulso de fondo al aumento desaforado de los precios inmobiliarios que hemos disfrutado o padecido, según se mire.

Veamos qué factores especulativos se dan en ambas.

En la tecnológica, la promesa de un futuro brillante que hicieron algunos visionarios de la nueva tecnología. “Los negocios tradicionales no valdrán nada, el futuro es del eBusiness”, decían. “Hay que reinventar todos los negocios sobre la red”. Las masas inversoras, incluidos sesudos analistas, se lo creyeron, y los precios se dispararon. Quien no entraba en el negocio, directamente creando empresas en Internet, o invirtiendo en él, era tomado por tonto.

La mayoría de empresas, no obstante, no ganaban dinero, vendían humo, promesas, y, ante la ausencia de beneficios, se recurría a valorarlas por elementos indirectos, aplicando un multiplicador a las ventas, cuando las había, o poniéndole un precio al número de visitas que tenían en Internet. Se llegaron a barajar multiplicadores fabulosos, o precios por visita astronómicos. Las empresas de eBusiness llegaron a valer cifras fabulosas. Se dieron casos chocantes, como la cifra de miles de millones de pesetas pagada por el SCH por Patagon, o el hecho de que America OnLine, un negocio de acceso a Internet casi recién creado absorbiese la vieja Time Warner.

La sociedad se dejaba engatusar por unos iluminados, algunos de los cuales se hicieron ricos de la noche a la mañana. Pero era un poco como el timo de la pirámide, donde cada iniciado hace el negocio con el recién llegado, y éste lo hará con el siguiente, y así sucesivamente. Todos se hacen ricos, pero nadie crea riqueza. De pronto alguien rechaza entrar en el juego y “tira de la manta”. La pirámide se derrumba, y la burbuja se desinfla. Los precios caen en picado.

Los valores de las empresas tecnológicas cayeron al 50% e incluso al 10% de su valor previo. Muchas empresas quebraron y desaparecieron.

En el mercado inmobiliario español están observándose los mismos síntomas, aunque, dadas las circunstancias específicas de ese mercado, las cosas están sucediendo de forma más lenta y pausada que en el trepidante mundo de las tecnologías.

Centrémonos en los pisos. Oficinas, centros comerciales y naves industriales son un sub-sector aparte.

En los pisos la consigna ha sido y todavía es la siguiente: “compre un piso hoy y no espere a mañana, que estará más caro”. O también: “¿en qué mejor invertir que en pisos?”, “la Bolsa (hasta 2003) no da dinero y es insegura (véase el caso de Terra), lo mejor es invertir en pisos”, “es mejor comprar que alquilar”, “pidiendo una hipoteca a 20 ó 30 años, con los tipos de interés tan bajos que tenemos, un piso se paga sin darse cuenta…”. Tampoco es raro escuchar a alguien decir “compré un piso hace un año y ahora me han dicho que vale mucho más”.

Aunque hay un fondo inicial de verdad en todo lo anterior, ahora, pasados unos años, la realidad es que vivimos en un ambiente de burbuja, y que hay mucha gente interesada en que esa burbuja siga creciendo sin fin. Como también lo estaban en el mantenimiento de la burbuja tecnológica los intermediarios bursátiles, los promotores de nuevas empresas (las famosas start-ups), los bancos de inversión, las sociedades de capital riesgo, o los primeros inversores…

En el caso inmobiliario, además, curiosamente, los primeros interesados en mantener la burbuja son los propios ciudadanos, que han adquirido sus pisos con esfuerzo, y quieren ver como suben de precio, para así sentirse más ricos, pensando que han hecho un buen negocio, aunque en realidad se trate de un espejismo. “Los pisos siempre suben de precio”, piensan y defienden todos. Porque, además, detrás de esa maquinaria especulativa hay agentes muy poderosos:

•Los bancos, que viven de las hipotecas, y que tienen sus créditos garantizados por el valor de los pisos. Una caída en dicho valor supondría un problema en sus balances.

•Los intermediarios inmobiliarios, que han crecido como las setas en los últimos años, y que cobran jugosas comisiones, variables en función del precio. Si los precios bajaran, bajaría su negocio. No están dispuestos a permitírselo.

•Los notarios, que formalizan las hipotecas ligadas al boyante mercado inmobiliario, y que también tienen sus aranceles ligados al importe de las operaciones que plasman en las escrituras.

•Las compañías aseguradoras, que ven aumentar sus primas con las nuevas pólizas y los nuevos valores de los pisos.

•Los promotores que esperan ganar más dinero con los pisos que promueven, y que confían en que los precios suban para asegurarse los jugosos márgenes a los que están acostumbrados.

•Los ayuntamientos, que viven de las plusvalías y del IBI.

Como podemos ver, muchos y poderosos intereses se conjugan para que la burbuja crezca y crezca sin fin. A nadie interesa que los precios bajen.

Pero, pensemos un momento, ¿cómo se han fijado los precios de los pisos hasta ahora?

Ha sido absolutamente al alza, siempre arriba y arriba, en un mercado en el que la oferta ha confiado en una demanda desenfrenada que siempre acaba por aparecer, ávida por comprar, al precio que sea, porque confía en que seguirán subiendo y subiendo. Donde, en consecuencia (causa o efecto) los precios del suelo también han subido por las nubes. Y los márgenes de venta (sea de promotores o de especuladores) han sido del 25 al 50% como mínimo.

¿Tiene todo esto un sentido económico lógico? En mi opinión no lo tiene. Quizás lo tuvo hace unos años, pero en estos momentos ha dejado de tenerlo. Tiene todos los síntomas de una burbuja especulativa.

De hecho, muchas inmobiliarias serias han ido saliendo paulatinamente de la promoción de viviendas para pasarse al alquiler, sobre todo de oficinas. El caso más conocido es el de Inmobiliaria Colonial.

Y muchos bancos (todos quizás) se están preparando para la caída del negocio de las hipotecas que esperan que se produzca con la inminente explosión de la burbuja.

En definitiva, ¿cuándo acabará todo esto? Cuando se den al menos cinco circunstancias:

1.Que suban los tipos de interés, y las hipotecas resulten más caras, y probablemente más difíciles de conseguir, como consecuencias de las dudas de los bancos.

2.Que la Bolsa o las inversiones financieras en general empiecen a verse como una inversión de mayor potencial que los pisos, sea porque la Bolsa vaya mejor, los tipos de interés sean mayores, o se agote el recorrido del precio de los pisos.

3.Que se eliminen las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda.

4.Que se ralentice o se sature la demanda primaria, real, de pisos. Porque la entrada de nuevos demandantes sea menor al estabilizarse los cambios sociales que provocaron el inicio de la burbuja.

5.Que la oferta exceda a la demanda, como consecuencia de un ritmo de finalización de nuevas promociones que responde a la demanda de hace dos o tres años, y no se puede frenar de golpe.

Cuando el círculo vicioso de la especulación inmobiliaria se rompa, el mercado se derrumbará. Los vendedores se pondrán nerviosos ante la ausencia de compradores, los bancos endurecerán las hipotecas, como hemos dicho, y reducirán las valoraciones, los inversores desaparecerán del mapa, y se apresurarán a poner sus pisos en venta, y muchas promociones aún en marcha de volcarán sobre el mercado provocando un endurecimiento de la crisis.

El Banco de España ha dicho que considera que el mercado inmobiliario está sobre-valorado en un 30%. Pronto empezaremos a ver subir los tipos de interés y a bajar los pisos. Estoy seguro. Debemos andar con cuidado.