Cómo se valoran los pisos y locales
Los precios de referencia de los que parten los tasadores influyen en el valor que éstos dan a los pisos y locales que les hacen tasar. También influye el alza anual de precios que asumen que ha tenido el mercado en esa zona.
Si los precios son altos y el tanto por ciento de alza de los mismos también es alto, tienden a tasar a precios similares, con un alza importante sobre los precios que le dan de referencia. Si le dieran precios más bajos, tasaría a un precio más bajo. O si le dijeran que el alza de precios ha sido nula, no incrementaría el precio de tasación; sería más prudente.
En definitiva: los pisos y locales se valoran por referencia; no por valor absoluto aislado. Si las referencias son altas, las valoraciones son altas; si las referencias fueran más bajas, las valoraciones serían más bajas.
Ese fenómeno explica bastante bien las características de las burbujas inmobiliarias, tanto en España como en otros países. Y también explica otras burbujas.
Recientemente he leído que se hizo un estudio con expertos inmobiliarios a los que se pidió que valorasen una casa, y para ello se les dió un folleto descriptivo de la misma, y se les dejó verla y visitarla, y se les dió una lista de referencia de los precios de las casas de la zona. Pero ellos no sabían que a cada uno se le dió una lista de precios distinta; unas mostraban precios más altos y otras precios más bajos. Una vez presentaron susvaloraciones se comprobó que los que tenían la lista previa con precios más altos daban un valor más alto a la casa, y los que tenían los precios de referencia más bajos le daban un valor más bajo.
Es una demostración empírica de lo que decía: el mercado inmobiliario está dominado por el entorno, por la opinión mayoritaria, por las referencias. No es un mercado objetivo; es un mercado subjetivo. Y eso lo hace extremadamente peligroso, porque hay momentos en que las opiniones no tienen la mínima base sino que son producto de la inercia, y están contaminadas por el interés en que la rueda no se pare, hasta que un día se para...