El mercado de la vivienda en las grandes ciudades
El caso de Barcelona
El mercado de la vivienda en las grandes ciudades está colapsado como consecuencia de un enorme desajuste entre oferta y demanda, debido a un conjunto de factores. Este hecho está causando un enorme problema social que las autoridades públicas tratan desesperadamente de resolver por diversas vías, en general con poco éxito. En este post pretendo compartir una reflexión al respecto con mis lectores.
Como habitante del área metropolitana de Barcelona, basaré mi relato en esta ciudad.
Lo primero que debo decir que el problema tiene una difícil solución en el corto plazo, pero sólo se puede resolver en el medio y largo plazo tomando medidas inteligentes desde ahora mismo.
Se trata (es fácil decirlo) de frenar o reducir y reubicar la demanda, de modo que se acople mejor a la oferta, y de aumentar y reubicar la oferta, de modo que se acople mejor a la demanda. En el caso de la demanda, eliminado o reduciendo el número de los demandantes que afectan negativamente al mercado; y en el caso de la oferta, incentivando el crecimiento de la ofarte que necesitan los diferentes submercados, y desincentivando los submercados que afectan negativamente al mercado.
Y la soluciones pueden venir desde dos perspectivas: la intervención directa en el mercado, forzando a ofertantes y demandantes a hacer lo que no quieren hacer, o la intervención indirecta, con medidas bien pensadas que sean asumibles por las fuerzas del mercado. Yo creo que esta segunda vía es más eficiente a medio plazo. Y que la primera puede parecer más rápida, pero en realidad no acaba de funcionar. Ha de haber un pacto entre la intervención pública y la iniciativa privada, todos en pos de alcanzar una solución a este gran problema social lo antes posible, pero respetando tanto la propiedad privada y las reglas capitalistas de mercado, como el interés social, en beneficio de todos: vendedores (propietarios) y compradores o arrendatarios.
Para empezar hay que decir algo que es obvio: que hay dos submercados de la vivienda, el de compraventa y el de alquiler, y que las dinámicas de ambos no son las mismas.
Y también hay que remarcar que, desde hace unos años, tras la aparición de AirBnB y similares, el mercado se ha visto afectado por la eclosión del alquiler no tradicional (vacacional y temporal en general), que ha pasado de ser insignificante a tener una creciente importancia, básicamente en las grandes ciudades. Y en especial las de alto perfil turístico.
Por último, antes de entrar en materia, hay que destacar la alta incidencia de un fenómeno nuevo, consecuencia de la globalización y la alta movilidad de las personas y capitales que estamos experimentando de forma creciente desde hace años: la llegada de demandantes de vivienda extranjeros tanto al mercado de compra como de alquiler en las grandes ciudades.
En resumen, la demanda del mercado de la vivienda se ha fragmentado en cuatro submercados:
La demanda de compra de la población de procedencia local (y en menor medida, nacional), que ha crecido al estar muy afectada por la disgregación de la estructura familiar típica: más divorcios, menos matrimonios.
La demanda de compra de la población extranjera (tanto de alto como de bajo poder adquisitivo), que ha crecido de forma exponencial, tanto por la llegada de los llamados “expats” (profesionales que se desplazan en busca de lugares más amables para vivir), como familias adineradas que huyen de situaciones geopolíticas complejas (Ucrania, Rusia, Venezuela, Estados Unidos…), como de inmigrantes en busca de un entorno de vida y trabajo más favorable que el de sus países de origen (y que inciden en especial en las áreas metropolitanas).
La demanda típica de alquiler de larga duración, que ha aumentado en los últimos años, tanto por la llegada de población extranjera como por la imposibilidad de la población más joven de acceder a la compra de una vivienda. Y también por los cambios sociales, derivados de la crisis del esquema familiar típico y el crecimiento de la demanda unipersonal.
La demanda de alquileres especiales, que ha aumentado con enorme fuerza arrastrada por el enorme aumento de la movilidad mundial que vivimos en el siglo XXI: turística o profesional. De los turistas que escogen los apartamentos turísticos en detrimento de la oferta hotelera tradicional, a los obreros que se desplazan para trabajar en obras o servicios que se realizan con personal llegado de otros países.
El resultado de todo ya nos aporta una primera y principal explicación de por qué el mercado de la vivienda está colapsado: el enorme boom de demanda que se lleva experimentando en lo que llevamos de siglo XXI. Ese es, en mi opinión, el problema nº 1. Y en el que no es fácil intervenir, pero no hay más remedio que buscar formas inteligentes de intervenir. En unos submercados es más fácil que en otros.
Una demanda que se encuentra enfrentada a una oferta claramente insuficiente. Tanto globalmente como en especial en los submercados 1 y 3, que son los que recogen la demanda básica histórica y los que más sufren el colapso, debido a que parte de la oferta se ha orientado a los submercados 2 y 4, claramente más atractivos para los ofertantes.
Y a esa demanda desbocada se enfrenta una oferta claramente insuficiente.
Una oferta insuficiente por multitud de factores. En muchos de ellos pueden actuar con más facilidad las administraciones públicas, pero hasta ahora no lo han hecho con la suficiente anticipación y visión estratégica.
Esos factores son, en mi opinión, de diversa índole:
Ante todo, geográficos: no es mismo una ciudad encajonada entre la montaña y el mar, como Barcelona, que no puede crecer más en extensión, que una ciudad 360 grados, como Madrid u otras. Barcelona debe solucionar el problema de la vivienda en el plano metropolitano más amplio posible. Es algo que parece que en el ámbito del Area Metropolitana de Barcelona tienen claro hace tiempo, pero que cuesta que se lleve a la práctica. La consecuencia es la escasez de solares para la construcción de viviendas.
Y a continuación administrativos: la ineficiencia de la gestión administrativa del suelo son fatales en la generación de nueva oferta. Es un episodio más de la ineficiencia y falta de productividad de nuestra administración, problemas que he denunciado y compartido en este blog con mis lectores más de una vez.
También legales, de regulación. Como la legislación relativa al arrendamiento, que alejan a muchos propietarios de ofrecerlo por el miedo a que sus propiedades sean vandalizadas o sus inquilinos no hagan frente al pago del alquiler, con el evidente perjuicio, dados los largos plazos de los procedimientos de desahucio. Y no hace falta hablar de la regulación de la okupación, que aterroriza a cualquier propietario. Y en otro ámbito, la necesidad de poner más restricciones a los alquileres especiales, que actualmente retiran del mercado de alquiler, e incluso de venta, una enorme cantidad de viviendas, aparte de incidir en el aumento el precio de las ventas y los alquileres, por mera comparación de rentabilidades. Y no podemos olvidar los problemas de convivencia que provocan los alquileres temporales en las comunidades de vecinos.
Deficiencias en la oferta de servicios en el entorno metropolitano: movilidad (transporte público, qué decir de Rodalies, y carreteras, colapsadas y faltas de mantenimiento muchas de ellas), opciones adecuadas de escolarización pública y servicios de salud, servicios culturales y ofertas de ocio. La consecuencia es una concentración de la oferta válida en la gran ciudad, que no ayuda al equilibrio del mercado.
Y acabo con la escasez de oferta de vivienda pública, que no ha sido bien planteada hasta ahora en España, y que debemos confiar en que se pueda solucionar pronto. Su presencia está demostrado que ayuda a relajar el mercado de la vivienda allí donde se implanta bien. Tanto la demanda como los precios.
Seguro que me dejo muchas cosas, que dejo que mis lectores me recuerden.
En resumidas cuentas, un gran problema que requiere de soluciones inteligentes, que corresponden a nuestros gobernantes.
¿Las veremos?
Interesante análisis Paco. Un gran problema que va ser muy difícil de gestionar sin un gran acuerdo entre administraciones y una clara voluntad de empezar por reducir al máximo la fiscalidad de toda la cadena que afecta a la construcción de nuevas viviendas. Con una moratoria de 3-5 años de gran parte de los impuestos, los precios serían notablemente inferiores y se verían muchas grúas por todas partes.
Interesantes las medidas que anunció en Govern de S. Illa en octubre que ojalá sean capaces de llevar adelante pues parece que podrían ser efectivas para reducir costes y ampliar la oferta.
Un buen diagnóstico para segmentar el problema. Me encantaría conocer la opinión del gobierno local al respecto y la de los jóvenes que emigran porque no podrán esperar a ese medio plazo...