Ya queda menos para el final de la burbuja inmobiliaria
Un reciente informe de los Colegios de Arquitectos de España explica con claridad meridiana porqué han subido los precios de los pisos en España.
Analizando los precios y los costes entre 1996 y 2004, explica que todos los componentes del precio se han mantenido estables excepto dos: el precio del suelo y el beneficio del promotor.
Es interesante reflexionar sobre ambos, porque son casos similares de inelasticidad, uno de oferta y otro de demanda.
El suelo se ha encarecido porque no hay oferta. Y ante la escasez de oferta, los precios han subido un de representar el 8,4% del precio de un piso en 1996, al 31% en 2004.
La demanda inelástica de estos años, creciendo a pesar de los precios desorbitados, debido a la agresiva oferta de hipotecas en precio y plazo, y al refugio del ahorro (tanto el fiscalmente transparente como el opaco), también ha servido para explicar el encarecimiento de los precios del suelo, porque una demanda extraordinaria se ha abalanzado sobre una oferta rígida.
Pero, como siempre, a río revuelto, ganancia de pescadores. Los promotores han aumentado sus márgenes, según el citado estudio, de un 9,6% del precio final, a un 36,3%; es decir, sin lugar a dudas se han aprovechado de la situación. No creo que yo deba juzgar su actitud. Ellos tratan de hacer negocio, y si encuentran compradores a esos precios, ¿por qué han de poner precios más bajos? Es el sistema capitalista en su cara más cruda.
La cuestión es ¿hasta cuando va a seguir el mercado inmobiliario así?
Por el lado de la oferta, sólo las administraciones públicas pueden hacer algo para que haya más oferta de suelo. Hoy explican los periódicos que la Comunidad de Madrid está dispuesta a expropiar solares no puestos en desarrollo en un año. Otras administraciones deberían hacer lo mismo. Solares hay, pero están en manos de pocos, que especulan con ellos. Y detrás de esa especulación suele haber en muchos casos un alto índice de opacidad fiscal y a veces de corrupción funcionarial. Lo sabemos todos, aunque no hacemos lo suficiente.
Por el lado de la demanda, creo que cada día que pasa se está desinflando más. La subida paulatina de tipos de interés, así como las mayores restricciones al crédito hipotecario deben ponerle freno. Será pronto, y esperemos que sea leve.